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Ist Schweigen Gold?

OLG München zur stillschweigenden Vertragsänderung und zur Nacherfüllungspflicht der Architekten-Erben

(OLG München, Hinweisbeschluss vom 24.06.2025 – 27 U 3575/24 Bau e)

Das OLG München zeigt in einem Hinweisbeschluss, dass sich ein Vertrag ganz ohne ausdrückliche Zustimmung oder Unterschrift ändern kann.

I. Sachverhalt: Schweigen auf ein Änderungsangebot des Architekten

Eine Bauherrin beauftragte einen Architekten mündlich mit der Planung eines Gebäudes. Der Architekt reichte einen Vorbescheidsantrag ein, erbrachte Planungsleistungen und stellte Abschlagsrechnungen, die die Bauherrin zahlte. Später übersandte der Architekt ein schriftliches Änderungsangebot mit zwei zentralen Punkten:

  • geänderte Abschlagsregelung und
  • ausdrückliche Verlagerung des Genehmigungsrisikos auf die Bauherrin.

Hintergrund für die Risikoverlagerung war das den Parteien bekannte Genehmigungsrisiko im vorliegenden Fall: Die Parteien wussten, dass das Bauvorhaben – insbesondere im Hinblick auf seine Dimensionierung – genehmigungsrechtlich Unsicherheiten behaftet ist. Die Gemeinde hat von Anfang an Vorbehalte geäußert. Die Auftraggeberin wusste, dass das Projekt „durchgefochten“ werden musste.

Die Bauherrin unterschrieb das Änderungsangebot nicht, zahlte aber die fälligen Abschlagsrechnungen weiter, auch solche, die ausdrücklich auf das Änderungsangebot Bezug nahmen, und ließ den Architekten das Genehmigungsverfahren fortführen. Später war sie mit dem Ergebnis unzufrieden. Der Architekt verstarb, seine Ehefrau wurde Erbin. Die Bauherrin verlangte Schadensersatz (u.a. Kosten der Ersatzplanung und Rechtsverfolgung), ohne der Erbin eine Frist zur Nachbesserung zu setzen.

II. Entscheidung

Das OLG München sieht keine Haftung der Erbin.

1. Konkludente Vertragsänderung

Der Architekt habe ein schriftliches Änderungsangebot mit modifizierter Abschlagsregelung und klarer Verlagerung des Genehmigungsrisikos auf die Auftraggeberin unterbreitet. Die Bauherrin habe weder der Klausel noch der Abschlagsstruktur widersprochen. Sie habe Zahlungen geleistet und den Vertrag fortgesetz. Das Gericht wertet dieses Verhalten nach §§ 133, 157 BGB als konkludente Annahme. Maßgeblich sei das objektive Erklärungsverhalten, nicht ein innerer Vorbehalt. Nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne eine Vertragsänderung auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen, insbesondere dann, wenn ein Vertragspartner ein modifiziertes Angebot unterbreite und der andere Teil durch widerspruchslose Fortführung des Vertragsvollzugs, namentlich durch Entgegennahme weiterer Leistungen und vorbehaltlose Zahlung, erkennbar zum Ausdruck bringe, sich auf die neue Vertragsgrundlage einlassen zu wollen (vgl. BGH, Urteil vom 12.02.1992 – VIII ZR 84/91, BGHZ 117, 190, 195 f.; BGH, Urteil vom 02.11.1995 – X ZR 135/93, NJW 1996, 919 Rn. 27). Auch wenn der Geschäftsführer der Klägerin erklärte, den konkreten Bezug auf den vom Architekten angebotenen modifizierten Vertrag in der Rechnung nicht wahrgenommen zu haben, ändere dies nichts an der objektiven Deutung ihres Verhaltens. Der Vertragspartner durfte angesichts der Umstände – der bekannten Risiken, der ausdrücklichen Haftungsbegrenzung und des widerspruchslosen Zahlungsverhaltens – davon ausgehen, dass das Angebot, das Risiko der Genehmigungsfähigkeit auf die Klägerin zu verlagern, akzeptiert wurde.

2. Risikoübernahmeklausel

Die Bauherrin hält die Risikoübernahmeklausel für überraschend und unwirksam nach § 307 BGB. Das OLG verneint bereits das hierfür erforderliche Vorliegen von allgemeinen Geschäftsbedingungen; als Individualvereinbarung sei die Klausel wirksam. Der Vertragstext sei kein kommentarlos verwendetes Formular zur Mehrfachverwendung, die Klausel sei vor dem Hintergrund der (beiden Parteien bekannter) Genehmigungsrisiken formuliert worden. Die Klausel sei der Bauherrin bewusst gewesen; sie habe gerade wegen dieser Klausel nicht unterschreiben.

3. Übergang der Nacherfüllungsverpflichtung auf die Erben

Mangelhafte Planungsleistungen, die nicht höchstpersönlicher Natur seien, lösen nach der Ansicht des OLG eine Nacherfüllungsverpflichtung, die nach dem Tod des Architekten im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) auf seine Erbin übergehe. Die Erbin hätte etwa durch Einschaltung eines anderen Architekten die Nacherfüllung organisieren können.

4. Vorrang der Nacherfüllung – fehlende Fristsetzung

Die Bauherrin stütze ihre Schadensersatzansprüche (Ersatzplanung, Rechtsverfolgungskosten) auf §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1, 3, 281 BGB. Voraussetzung hierfür sei eine Fristsetzung zur Nacherfüllung gegenüber der Erbin als Gesamtrechtsnachfolgerin – eine solche sei weder erfolgt noch entbehrlich. Das OLG betont mit Verweis auf die ständige BGH-Rechtsprechung, dass die Entbehrlichkeit der Fristsetzung nach § 281 Abs. 2 BGB nur in engen Ausnahmefällen anzunehmen sei, insbesondere bei ernsthafter und endgültiger Leistungsverweigerung oder objektiver Unmöglichkeit. Beides liege hier nicht vor.

III. Rechtliche Würdigung

Schweigen ist grundsätzlich keine Willenserklärung und ein bloßes Nichtreagieren auf ein Angebot stellt im Regelfall weder Annahme noch Ablehnung dar. Dies gilt gerade für Angebote zur nachteiligen Vertragsänderung. Im Werkrecht / Baurecht sind die Abschlagszahlungen zudem regelmäßig nur vorläufige Zahlungen, denen kein Erklärungswert / Anerkenntnis zu entnehmen ist (vgl. BGH Urt. v. 26.01.2024, Az.: V ZR 162/22).

Gleichzeitig nimmt die Rechtsprechung in Ausnahmefällen an, dass das Schweigen als beredtes Schweigen / in Verbindung mit einem Gesamtverhalten, das objektiv Zustimmung zum Ausdruck bringt, als Annahme eines Angebots gewertet werden kann – etwa bei klaren Vorverhandlungen und einer Verkehrssitte, nach der ein Widerspruch zu erwarten wäre (vgl. BGH Urt. v. 02.11.1995 – X ZR 135/93).

Für die Praxis bedeutet dies: Wer ein Änderungsangebot im Bau- oder Architektenvertrag bewusst nicht unterschreibt, aber faktisch nach diesem Angebot weiter agiert und zahlt, läuft Gefahr, das Änderungsangebot dennoch konkludent anzunehmen.

Die Fristsetzung ist ein zentrales Element des Gewährleistungs- und Schadensersatzrechts (vgl. hierzu diesen Beitrag). Im Zweifel muss die Fristsetzung auch gegenüber den Erben erfolgen.

Allgemeinverfügung zum Wassersparen

Wegen der aktuellen hitzebedingten Trockenheit hat die Landeshauptstadt München eine Allgemeinverfügung erlassen, die die Nutzung des Trinkwassers beschränkt. Diese Allgemeinverfügung gilt bis 01.08.2026, kann jedoch zuvor widerrufen oder umgekehrt verlängert werden. Sie betrifft auch die Bau- und Abbruchtätigkeit, insbesondere untersagt sie die Wasserentnahme aus dem öffentlichen Versorgungsnetz sowie die Entnahme von Grundwasser zum

Befeuchten von Baustraßen und Baustellen zur Verminderung der Staubentwicklung, soweit dies nicht durch behördliche Vorgaben vorgeschrieben ist

Zusätzlich hat auch die SWM Versorgungs GmbH eine Sparanordnung wegen Wasserknappheit erlassen.

Kopplungsverbot

1. Kopplung des Kaufs mit den Planungsleistungen

In manchen Fällen bekommen die Kaufinteressenten nur dann Zugang zu einem Grundstück, wenn sie sich gleichzeitig mit dem Grundstückserwerb zur Beauftragung eines bestimmten Ingenieur- oder Architekturbüros verpflichten, welches Planungsleistungen für die Bebauung dieses Grundstücks erbringen soll. Das Kopplungsverbot soll in solchen Konstellationen verhindern, dass der Erwerb eines Grundstücks von der gleichzeitigen Beauftragung eines bestimmten Architekturbüros abhängig gemacht wird. Damit soll ein fairer Wettbewerb auf dem Markt für Planungsleistungen gewährleistet und die freie Architektenwahl gesichert werden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 144/09).

2. Rechtsfolgen

Greift das Kopplungsverbot, führt das nach § 2 ArchLG, zur Unwirksamkeit der Vereinbarung mit dem Architekten oder Ingenieur. Der Immobilienkaufvertrag bleibt hingegen unberührt.

Tritt ein Architekt entweder als Vermittler oder als Verkäufer eines Baugrundstücks und ermöglicht er den Kauf dieses Grundstückes nur beim Abschluss eines Planungsvertrags, greift die beschriebene Folge des Kopplungsverbots, die Vereinbarung mit dem Architekten ist unwirksam.

3. Ausnahmen und Gegenausnahmen

Allerdings ist nicht jede Verknüpfung von Planungsleistungen und Grundstückskaufvertrag ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot:

Keine unzulässige Koppelung liegt im umgekehrten Fall vor, wenn ein interessierter Bauherr den Planer aktiv um Grundstückvermittlung bittet und ihm im Erfolgsfall die Beauftragung für Planungsleistungen in Aussicht stellt (vgl. BGH, 25.9.2008 – VII ZR 174/07). In derartigen Fällen hat sich der Erwerber bereits entschlossen einen bestimmten Architekten / Ingenieur zu beauftragen; eine Beeinträchtigung der Entschließungsfreiheit liegt gerade nicht vor.

Bauträger und Generalunternehmer sind vom Kopplungsverbot ausgenommen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Dezember 1983 – VII ZR 59/82). Hier entscheidet sich der Grundstückskaufer nämlich aktiv für den Erwerb eines „Gesamtpakets“; die Planungsleistung gehört in diesen Fällen zu den eigenen Leistungen des Unternehmers. Wenn hingegen freiberufliche Architekten und Ingenieure wie Bauträger / Generalunternehmer auftreten, ohne selbst ein gewerblicher Bauträger zu sein, findet das Kopplungsverbot wiederum Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 144/09).

4. Darlegungs- und Beweislast

Im Streitfall trägt derjenige die Darlegungs- und Beweislast, der sich auf die Unwirksamkeit des Planungsvertrags beruft. Allerdings sieht die Rechtsprechung einen engen zeitlichen, räumlichen sowie persönlichen Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und der Beauftragung des Planers als starkes Indiz für den Verstoß gegen das Koppelungsverbot. So kann man wohl grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Verstoß vorliegt, wenn erst ein Planungsvertrag geschlossen wird und erst im Anschluss der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 24. Juli 1975 – 20 U 2/75).

Erstattungsfähigkeit privater Sachverständigenkosten

Die Sachverständigen werden außergerichtlich häufig zur Begleitung eines Bauvorhabens, Vorbereitung der Abnahme oder zur Bewertung der Mängel herangezogen. Dabei stellt sich die Frage, ob der Auftraggeber vom Auftragnehmer die Erstattung dieser Sachverständigenkosten verlangen kann. Die Antwort lautet wie fast immer: Jain!

Voraussetzung für die Erstattungsfähigkeit der Sachverständigenkosten ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass die Beauftragung des Gutachtens unmittelbar prozessbezogen erfolgt ist und ein verständig sowie wirtschaftlich denkender Geschädigter nach seinen Erkenntnissen und Möglichkeiten die Einschaltung eines Sachverständigen als sachdienlich erachten durfte (vgl. BGH, Urteil vom 30.11.2004 – VI ZR 365/03, m.w.N.). Darüber hinaus muss aus Sicht des Anspruchstellers die Beauftragung zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich gewesen sein. Bezüglich der Beweislast stellt der BGH klar, dass die genannten Voraussetzungen zwar der Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB verwandt sind, sich gleichwohl bereits aus § 249 BGB ergeben. Die Darlegungs- und Beweislast liegt demnach beim Geschädigten.

Sachdienlichkeit ist regelmäßig dann gegeben, wenn der Bauherr über keine eigene Sachkunde verfügt und ohne die Einholung eines Privatgutachtens nicht in der Lage wäre, einen sachgerechten Vortrag zu halten. Dabei ist ein realistischer Maßstab anzulegen: So entschied das OLG München mit Beschluss vom 13.08.2018 – 11 W 821/18, dass selbst ein Fertighaushersteller die Kosten eines eingeholten Privatgutachtens ersetzt verlangen konnte, obwohl er eigene Expertise vorweisen konnte.

Die Erstattungsfähigkeit privater Gutachterkosten hängt zudem maßgeblich davon ab, ob ein Mangel bereits ohne einen Sachverständigen erkannt wurde und ob es erforderlich war, dessen Umfang und Ursache näher zu untersuchen. So entschied das OLG Düsseldorf mit Urteil vom 12.10.2010 – I-21 U 194/09 –, dass kein Anspruch auf Kostenerstattung bestand für einen Gutachter, der lediglich baubegleitend tätig war und im Zuge dieser Tätigkeit Mängel entdeckte.

Emojis als Willenserklärungen

Die Kommunikation zwischen Bauherren und Bau- sowie Handwerksbetrieben findet oft über WhatsApp und ähnliche Messengerdienste statt. Das wirft rechtliche Fragen auf. Z.B. ob Emojis („digitale Piktogramme“) geeignet sind, einen Rechtsbindungswillen zum Ausdruck zu bringen und welche Bedeutung welchem Emoji im Einzelfall zukommen kann. Die Emoji-Deutung des Gerichts war entscheidend für das Bestehen / Nichtbestehen eines sechsstelligen Schadensersatzanspruchs (OLG München, Endurteil v. 11.11.2024 – 19 U 200/24 e). Zwar geht es in dem Fall um nicht baurechtliche Sachverhalte, die Entscheidungsgrundsätze sind jedoch für das Baurecht relevant.

1. Sachverhalt

Die Parteien haben einen Kaufvertrag über einen Sportwagen geschlossen und darin vereinbart, dass die Änderungen des Vertrags schriftlich zu erfolgen haben. Der Käufer hat angezahlt. Die Parteien haben dann über WhatsApp kommuniziert. Der Verkäufer schrieb, die Lieferung werde im ersten Halbjahr 2022 erfolgen. Der Käufer reagierte mit einem „Ups“ und einem nervösen Smiley. Auf die Frage des Käufers, ob es eine Auftragsbestätigung des Herstellers gebe, antwortete der Verkäufer mit einem Daumen-hoch-Emoji. Im Januar 2022 schrieb der Käufer, dass das erste Halbjahr angefangen habe, begleitet von einem lachenden Smiley. Zunächst erklärte der Verkäufer, die Lieferung werde in der Woche vom 09.05.2022 erfolgen. Später teilte der Verkäufer mit,  dass aufgrund technischer Probleme die angekündigte Auslieferung nicht erfolgen könne. Der Käufer setzte eine Frist bis 24.05.2022, nach Fristablauf trat er vom Vertrag zurück und verlangte die Rückzahlung der Anzahlung. Widerklagend verlangt der Verkäufer Schadensersatz in Höhe von 100.000 Euro, da er den Wagen anderweitig deutlich billiger verkaufen musste.

2. Entscheidung

Das OLG urteilte zugunsten des Käufers. Zur Begründung führt das Gericht aus, dass sowohl die WhatsApp-Nachrichten als auch Anhänge (z.B. PDF-Dateien) und Fotos der im Kaufvertrag über einen Sportwagen vereinbarten Schriftform (§ 127 Abs. 2 S. 1 BGB) gerecht werden. Entscheidend sei, dass auch Textnachrichten die Voraussetzung der Dauerhaftigkeit und der Reproduzierbarkeit erfüllen. Dies sei hier gegeben, denn die Nachrichten werden auf dem lokalen Speicher des jeweiligen Empfänger- / Sendegeräts gespeichert, jedenfalls werde der Nachrichtenverlauf als Backup in der Cloud gesichert.  Zudem könne dem Empfänger die Nachricht nicht mehr entrissen werden (abgesehen von der Möglichkeit „Für alle löschen“, die indes nur kurzzeitig nach Versenden der Nachricht zur Verfügung steht). Eine Reproduzierbarkeit ist gegeben, aufgrund der Möglichkeit von Screenshots, Chat-Export und entsprechenden Ausdrucken, sowie durch digitales Weiterleiten der jeweiligen Nachricht.

Die zu einer Änderung des Vertrags erforderlichen Willenserklärungen können auch per Emoji abgegeben werden. Zu klären sei, wie ein verständiger Empfänger der Nachricht die Willenserklärung verstehen durfte, §§ 133, 157 BGB. Unter Rückgriff auf „Emojipedia“ wertete das Gericht das nervöse Emoji nicht als Zustimmung für die verlängerten Lieferzeit. Das zuletzt verwendete Emoji „grinsendes Gesicht mit lachenden Augen“ habe keine eindeutige Bedeutung, damit sei wohl Vorfreude oder Hoffnung zum Ausdruck gebracht worden, eine Willenserklärung sein insoweit nicht anzunehmen.

Mangels einer Zustimmung für die verlängerten Lieferzeit konnte der Käufer eine angemessene Frist setzen und wirksam zurücktreten. . Damit sei sein Anspruch auf Rückgewähr der Anzahlung begründet. Der Schadensersatzanspruch des Verkäufers liege hingegen nicht vor.

3. Auswirkungen für die Praxis

Festzuhalten ist, dass – vorbehaltlich einer Änderung der Rechtsprechung – die Verträge auch per WhatsApp und auch durch Verwendung von Emojis geschlossen und angepasst werden können.

„Wohnungsbau-Turbo”

„Ich will, dass wir mehr bauen, und ich will, dass wir preiswerter bauen“ – so Verena Hubertz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, in der Bau- und Wohnen-Debatte des Deutschen Bundestages am 15.05.2025. Dieser Wunsch überrascht kaum: Laut der aktuellen Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) werden in Deutschland bis zum Jahr 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt. Tatsächlich wurden im Jahr 2024 jedoch lediglich knapp 250.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Die politische Antwort auf diese Schieflage ist der sogenannte Wohnungsbau-Turbo: Mit der Einführung des neuen § 246e BauGB und weiteren Gesetzesänderungen sollen bürokratische Hürden abgebaut, Genehmigungsprozesse beschleunigt und Baukosten gesenkt werden. Bereits im Herbst 2025 soll die Gesetzesnovelle in Kraft treten. Im Folgenden werden die wichtigsten Neuerungen vorgestellt.

1. Regelungen im künftigen § 246e BauGB

Der neue § 246e BauGB erlaubt nach aktuellem Entwurf (BT-Drucks. 21/781(neu)) unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von bestehenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften – also insbesondere vom BauGB und geltenden Bebauungsplänen. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben der Schaffung von Wohnraum dient, etwa durch:

  • Errichtung von Gebäuden zu Wohnzwecken,
  • Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, sofern dadurch neuer Wohnraum entsteht oder bestehender Wohnraum wieder nutzbar wird,
  • Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken – einschließlich damit verbundener Änderungen oder Erneuerungen.

Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des künftigen § 246e BauGB sind:

  • • Die Gemeinde erteilt ihre Zustimmung (vgl. § 36a BauGB),
  • Öffentliche Interessen sowie nachbarschaftliche Belange werden gewahrt,
  • Keine erheblichen zusätzlichen Umweltauswirkungen sind zu erwarten,
  • Die Abweichungen vom Bauplanungsrecht (z. B. Bebauungsplänen) erfolgen nur im erforderlichen Umfang.

Die Regelung soll zunächst bis zum 31. Dezember 2030 befristet sein.

2. Öffnung des Außenbereichs, § 246e Abs. 3 BauGB

Der bisher stark geschützte Außenbereich (§ 35 BauGB) soll behutsam für Wohnungsbauvorhaben geöffnet werden. Der Entwurf sieht die Bebaubarkeit vor, wenn das Vorhaben maximal 100 Meter von bestehender Bebauung entfernt liegt. Dabei muss es sich bei der angrenzenden Bebauung um solche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) oder im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) handeln. Zudem sind naturschutzrechtliche Vorschriften uneingeschränkt zu beachten.

3. Weitere geplante Änderungen im BauGB

Erwähnenswert sind noch folgende vorgesehene Änderungen:

  • § 31 Abs. 3 BauGB soll künftig flexiblere Ausnahmen / Befreiungen vom Bebauungsplan ermöglichen.
  • Auch im unbeplanten Innenbereich kann die Abweichung von der umgebenden Bebauung leichter ermöglicht werden, etwa  in Bezug auf die Bebauung von Freiflächen in Innenhöfen, zweite Baureihen hinter bestehenden Gebäuden sowie die Verdichtung bestehender Wohnquartiere über das bisher zulässige Maß hinaus.
  • Die Gemeinde soll in § 36a BauGB erweiterte Zustimmungsrechte in Bezug auf die Abweichungen und Befreiungen erhalten. Sie kann ihre Zustimmung von der Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen abhängig machen.

Änderungen in der Bayerischen Bauordnung zum 01.10.2025

Nachdem die Bayerischen Bauordnung (BayBO) bereits zum Jahresbeginn 2025 an zahlreichen Stellen geändert wurde (unser Blogbeitrag hierzu), treten im Rahmen des Modernisierungsgesetzes der Bayerischen Bauordnung zum 01.10.2025 weitere wichtige Neuregelungen in Kraft.

Die Bauanträge können sich unter Umständen bereits bei Einreichung vor dem 01.10.2025 auf die neuen Regelungen beziehen. Maßgeblich ist nämlich nicht die Rechtslage zum Zeitpunkt der Antragstellung, sondern jene im Zeitpunkt der Entscheidung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

1. Stellplatzpflicht

Die bisherige allgemeine Stellplatzpflicht (Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO bisherige Fassung) entfällt, die Stellplatzpflicht gilt nur, wenn die Gemeinde sie durch eine Satzung vorsieht (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO n.F.). Die Entscheidung über eine Stellplatzpflicht wird künftig also den Kommunen übertragen. Die Gemeinden dürfen dabei die in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) festgelegten Obergrenzen nicht überschreiten. Für freifinanzierte Wohnungen ist die Stellplatzzahl auf maximal zwei pro Wohnung begrenzt; im geförderten Wohnungsbau liegt die Grenze bei 0,5 Stellplätzen pro Wohnung.

Bestehende kommunale Stellplatzsatzungen gelten nach Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO n.F. nur fort, sofern sie die neue Maximalanzahl der Stellplätze nicht überschreiten. Gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO n.F. sind in künftigen Stellplatzsatzungen ausschließlich Abweichungen nach unten zulässig. Viele Kommunen haben bislang Stellplatzsatzungen erlassen, um mehr Stellplätze zu fordern. Ist die neue Höchstgrenze ab dem 01.10.2025 überschritten, entfaltet die gesamte Satzung keine Wirkung mehr, eine Stellplatzpflicht besteht dann nicht.

Bei Nutzungsänderungen, dem Ausbau von Dachgeschossen oder Aufstockungen zu Wohnzwecken dürfen in Zukunft keine zusätzlichen Stellplätze mehr gefordert werden (vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 lit. b BayBO n.F.).

Soweit ein vor dem 01.10.2025 in Kraft getretener Bebauungsplan Stellplatzvorgaben enthält, bleiben diese weiterhin gültig, auch wenn sie die neuen Höchstgrenzen überschreiten. Art. 83 Abs. 5 BayBO n.F. betrifft ausschließlich kommunale Satzungen, nicht jedoch Bebauungspläne. Für Bebauungspläne, die nach dem 30.09.2025 erlassen werden, gelten jedoch die neuen Obergrenzen aus der Anlage zur GaStellV.

2. Freiflächengestaltung und Begrünung

Die Satzungsbefugnisse der Gemeinden im Hinblick auf Freiflächen- und Begrünungssatzungen werden deutlich eingeschränkt. Bislang konnten solche Satzungen auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO erlassen werden. Ab dem 01.10.2025 treten sämtliche bestehende Satzungen in diesem Bereich außer Kraft, anders als bei den Stellplatzregelungen auch dann, wenn sie Bestandteil eines Bebauungsplans sind.

Ein Neuerlass ist gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO n.F. nur noch hinsichtlich des Verbots von Bodenversiegelung sowie von nicht begrünten Steingärten oder vergleichbaren monotonen Flächennutzungen zulässig. Ziel ist wohl, den Gemeinden weiterhin die Möglichkeit zu geben, die Anlage von Schottergärten zu unterbinden. Doch auch ohne entsprechende Satzungen gilt nach Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BayBO n.F., dass Bodenversiegelung möglichst zu vermeiden ist. Detaillierte Vorgaben zur Bepflanzung dürfen künftig nicht mehr gemacht werden.

3. Kinderspielplätze

Die allgemeine Verpflichtung zur Errichtung von Kinderspielplätzen im Wohnungsbau entfällt. Die bisherige Regelung in Art. 7 Abs. 3 BayBO wird gestrichen. Gemeinden müssen künftig eine eigene kommunale Satzung erlassen, wenn sie eine Spielplatzpflicht vorsehen wollen (vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO n.F.).

Eine Pflicht zur Errichtung eines Spielplatzes besteht nur, wenn ein Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen errichtet wird. Für Studentenwohnheime und Seniorenwohnungen ist zwingend eine Ablösemöglichkeit vorzusehen; der Ablösebetrag darf maximal 5.000 Euro betragen. Inhaltlich sind in solchen Satzungen keine Regelungen zur Beschaffenheit des Spielplatzes mehr zulässig – nur Vorgaben zur Ausstattung und Größe sind erlaubt. Bestehende kommunale Spielplatzsatzungen müssen an die neue Gesetzeslage angepasst werden, andernfalls verlieren sie mit Wirkung zum 01.10.2025 ihre Gültigkeit.

4. Fazit

Insgesamt sind die Änderungen der BayBO aus der Sicht von Bauherren zu begrüßen. Die Planungsprozesse werden voraussichtlich vereinfacht und die Baukosten gesenkt.

Vertragsstrafe trotz des Rücktritts vom Bauträgervertrag

Der Rücktritt des Auftraggebers wegen nicht termingerechter Fertigstellung des Bauwerks führt nicht zum Ausschluss seines Anspruchs auf Zahlung der vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe (sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben), BGH, Urteil vom 22.05.2025 - VII ZR 129/24.

1. Sachverhalt: verzugsbedingter Rücktritt vom Bauträgervertrag

Die Parteien schlossen einen Bauträgervertrag, der den Erwerb eines sanierungsbedürftigen Fabrikgebäudes und den Umbau zu einem Wohnhaus beinhaltete. Vertraglich vereinbart war eine pro Werktag anfallende Vertragsstrafe, wenn der Unternehmer den Fertigstellungstermin nicht einhalten kann. Außerdem standen beiden Parteien ein vertragliches Rücktrittsrecht zu, sofern die Kaufpreisfälligkeit nicht bis zu einem bestimmten Datum eingetreten ist. Für die Kaufpreisfälligkeit war u.a. eine Abnahme oder abnahmefähige Bauleistungen erforderlich.

Da das Bauvorhaben nicht termingerecht abnahmefähig hergestellt wurde, trat der Besteller gemäß dem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht vom Bauträgervertrag zurück. Im Zeitpunkt des Rücktritts war die Vertragsstrafe bereits verwirkt, weil sich der Unternehmer mit der Fertigstellung des Bauwerks in Leistungsverzug befand. Der Besteller forderte anschließend den Maximalbetrag mit der Begründung, der Rücktritt lasse den Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe unberührt.

2. Entscheidung: Anspruch auf Vertragsstrafe

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung die Auffassung der Vorinstanzen, dass der Anspruch auf Auszahlung einer bereits verwirkten Vertragsstrafe grundsätzlich nicht mit dem Rücktritt vom Vertrag erlischt. Bei einem Vertragsstrafeversprechen im Sinne der §§ 339, 341 Abs. 1 BGB könne der Gläubiger die Vertragsstrafe neben der geschuldeten Primärleistung fordern.

Verspreche der Schuldner dem Gläubiger für den Fall, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt, die Zahlung einer Geldsumme als Strafe, so sei die Vertragsstrafe verwirkt, wenn der Schuldner in Leistungsverzug komme, § 339 BGB.

Gemäß § 325 BGB sei es grundsätzlich möglich, neben dem Rücktritt auch einen Verzugsschaden geltend zu machen. Ein Anspruch auf Vertragsstrafe sei einem Anspruch auf Schadensersatz gleichzustellen, wenn sie den pauschalierten Ausgleich für einen Verzugsschaden bilde.

Die allgemeine Wirkung des Rücktritts führe nicht zu einem Erlöschen des Anspruchs auf Zahlung der bereits verwirkten Vertragsstrafe. Durch den Rücktritt werde das ursprüngliche Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, wodurch die primären Leistungspflichten erlöschen. Der Rücktritt führe allerdings nicht ohne Weiteres dazu, dass auch sämtliche daneben existierende Ansprüche, hier also der Zahlungsanspruch, entfallen. Sinn und Zweck der Vertragsstrafe sei es, Druck auf den Unternehmer auszuüben (Druckfunktion) und dem Besteller einen Zahlungsanspruch zuzubilligen, ohne die Entstehung und die Höhe des entstandenen Schadens konkret darlegen zu müssen (Ausgleichsfunktion).

3. Rechtliche Bewertung

Im Gegensatz zur Kündigung wirkt der Rücktritt nicht nur für die Zukunft: die in der Vergangenheit ausgetauschten Leistungen sind im Fall eines Rücktritts zurückzugewähren. Trotzdem lässt die Rücktrittserklärung nach der Ansicht des BGH die angefallene Vertragsstrafe unberührt, da nur die primären Leistungspflichten erlöschen, der daneben existierende im Zusammenhang mit dem Verzug stehende Anspruch des Auftraggebers auf die Zahlung bleibt dagegen bestehen.

Anerkannte Regeln der Technik

Die anerkannten Regeln der Technik

Anerkannte Regeln der Technik - Baurecht München

Das OLG Koblenz und der BGH (OLG Koblenz, Urteil vom 07.07.2022 – 1 U 1473/20; BGH, Beschluss vom 24.05.2023 – VII ZR 139/22) befassen sich mit den anerkannten Regeln der Technik.

1. Sachverhalt

Die Parteien stritten über Mängelbeseitigungs- sowie Zahlungsansprüche aus einem geschlossenen Bauträgervertrag. Der Käufer erwarb mit notariellem Bauvertrag von einem Bauträger ein noch zu erstellendes „luxuriöses Penthouse” in einer „exklusiven Stadtvilla“. Zu der Wohnung gehörten zwei PKW-Abstellplätze in der Tiefgarage. Bestandteil des notariellen Vertrages waren die Baubeschreibung sowie die Baupläne, die als Anlage beigefügt waren.

Der Käufer machte Mangelansprüche gegen den Bauträger wegen der Ausgestaltung der Tiefgarage geltend und verlangte die Herstellung einer Durchfahrtsbreite von durchweg 2,75 m für die Tiefgaragenzufahrt und die Erreichbarkeit der Stellplätze mit einem Fahrzeug der oberen Mittelklasse mit nicht mehr als drei Fahrzeugbewegungen sowie die Korrektur der Neigung der Rampe von 24% auf höchstens 15%.

Der Bauträger berief sich darauf, dass die tatsächliche Ausführung der Tiefgarage den vertraglichen Vereinbarungen und den Plänen entspreche, auf die im Bauträgervertrag Bezug genommen worden sei. Eine Beseitigung der vorhandenen Verengung sei aus technischen Gründen unmöglich.

2. Entscheidung

Dem Auftraggeber steht nach der Ansicht des Gerichts aus dem Bauträgervertrag gegen den Bauträger der geltend gemachte Anspruch zu.

Nach § 633 Absatz 2 Satz 1 BGB sei ein Werk mangelhaft, wenn es nicht die vereinbarte Beschaffenheit habe. Sofern nicht ein anderer Standard oder eine andere Ausführung vereinbart sei, verpflichte sich der Unternehmer in der Regel stillschweigend zur technisch einwandfreien Herstellung des Werks. Die Verpflichtung zur Einhaltung der gesetzlichen und behördlichen Bestimmungen flankiere die anerkannten Regeln der Technik.

Eine Durchfahrtsbreite der Rampe von nur 2,50 m verstoße gegen § 3 Garagen-Verordnung und die dort geforderte Mindestbreite von 2,75 m. Die Missachtung der Vorgaben der Garagen-Verordnung begründe einen Sachmangel. Die Unterbreitung von Bauplänen an einen bautechnischen Laien lasse nicht den Schluss zu, dass dieser mit einer Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik einverstanden sei. Hierfür bedürfe es einer ausdrücklichen vorherigen Aufklärung auch bezüglich der zu erwartenden Folgen für die tatsächliche Benutzbarkeit.

Da § 633 Abs. 2 S.2 Nr.2 BGB die übliche und vom Besteller erwartbare Beschaffenheit als selbständigen, neben der Eignung zur gewöhnlichen Verwendung zu beachtenden Maßstab aufstellt, begründe die Missachtung der anerkannten Regeln der Technik unabhängig von einer feststellbaren Funktionsbeeinträchtigung einen Mangel.

An eine Beschaffenheitsvereinbarung, die „nach unten“ von der üblichen Beschaffenheit abweiche, seien strenge Anforderungen zu stellen. Insoweit reiche es für eine wirksame Vereinbarung nicht aus, wenn der Unternehmer in die Leistungsbeschreibung Elemente hineingebracht hat, die mit den anerkannten Regeln der Technik unvereinbar sind. Der Unternehmer müsse den Besteller vielmehr klar und unmissverständlich darüber aufklären, dass die angebotene Leistung von den anerkannten Regeln der Technik abweicht.

Es könne nicht unterstellt werden, dass die Herstellung einer durchgängigen Zufahrtsbreite wegen Unmöglichkeit gem. §§ 275 Abs. 1, 633 Abs. 1, 635 Abs. 3 BGB entfalle, weil von der Notwendigkeit einer nicht unwesentlichen Veränderung der Grundsubstanz oder der Konzeption des Werkes ausgegangen werden müsste, da ohne das – mangels Einzahlung des Auslagenvorschusses nicht eingeholte – Sachverständigengutachten nicht festgestellt werden könne, welche technischen Möglichkeiten zur Verbreiterung der Durchfahrtsbreite zur Verfügung stehen. Auch von einer Unzumutbarkeit der Mängelbeseitigung wegen unverhältnismäßig hoher Kos-ten gem. §§ 275 Abs. 2, 633 Abs. 1, 635 Abs. 3 BGB könne hier nicht ausgegangen werden.

Die Erteilung der Baugenehmigung bezüglich des Gefälles stehe der Annahme einer Mangelhaftigkeit gem. § 633 Abs. 2 S. 2 BGB nicht entgegen, da deren Regelungsgegenstand öffentlich-rechtliches Bauordnungsrecht und nicht der vertragliche Qualitätsanspruch sei.

Die Benutzbarkeit der Tiefgaragenstellplätze sei mit Fahrzeugen sogar der Oberklasse ge-schuldet. Ausschlaggebend hierfür seien nicht nur die Bewerbung der Immobilie als „Luxuriöses Penthouse in exklusiver Stadtvilla“ sowie deren Kaufpreis, sondern auch die Versprechungen des Bauträgers gegenüber dem Kläger persönlich während der Errichtungsphase der Immobilie.

Der Tiefgaragenstellplatz entspreche daher nicht der zwischen den Parteien vereinbarten, zumindest nach dem Vertrag vorausgesetzten Beschaffenheit.

Ein Anspruch des Klägers auf Herstellung einer Rampenneigung der Zufahrt zur Tiefgarage von maximal 15 % bestehe jedoch nicht, da diese unmöglich gem. §§ 275 Abs. 1, 631 Abs. 1, 635 Abs. 3 BGB sei. In öffentlich-rechtlicher Hinsicht ergebe sich dies aus der fehlenden Möglichkeit, die Rampe mit einer Neigung von 15 % zwischen der Baulinie und der durch die öffentlichen Verkehrswege gebildeten Grenzen zu errichten.

3. Rechtliche Bewertung

Zur technisch einwandfreien Herstellung des Werks gehört die Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Andernfalls liegt auch ohne Schaden oder ohne konkrete Beeinträchtigung der Funktion ein Mangel vor, selbst wenn die Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik in den dem Vertrag zugrundeliegenden Plänen erkennbar ist.

Änderungen in der bayerischen Bauordnung (BayBO) 2025

Die BayBO wurde zum Jahresbeginn 2025 an vielen Stellen geändert. Ob und wie das die Bautätigkeit erleichtern und beschleunigen kann, und wie die Gerichte neue Regelungen verstehen, wird sich zeigen müssen. Auslegungshilfe bieten unter anderem die Vollzugshinweise des Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr vom 04.02.2025.

Nachfolgend finden Sie die Auflistung der neuen Regelungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) und Erläuterungen hierzu:

  1. Discountermärkte / Supermärkte nicht mehr Sonderbauten

Für Sonderbauten gelten Sonderregelungen. Künftig sind die erdgeschossigen Verkaufsstätten von bis zu 2.000 m² keine Sonderbauten mehr, Art. 2 IV Nr. 4 BayBO. Von der Lage im Erdgeschoss ist auszugehen, wenn die Rettungswege höchstens über Eingangsstufen, aber nicht über Treppen führen.

  1. Gaststätten

Gaststätten mit bis zu 60 Gastplätzen sind ebenfalls keine Sonderbauten mehr, Art. 2 IV Nr. 8 BayBO.

  1. Abstandsflächen

Anlagen, von denen keine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht, müssen die Abstandsflächen nicht einhalten. Hierzu zählen die Windenergieanlagen im Außenbereich, ebenerdige Terrassen, bei denen die Terrassenoberkante ungefähr (zumindest überwiegend) an der Geländeoberfläche endet. Eine nicht ebenerdige Terrasse, von der aber trotzdem keine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht, muss ebenfalls keine Abstandsflächen einhalten. Als Grenze wird in den Vollzugshinweisen in Bezug auf die Terrasse eine Höhe von 75 cm genannt. Bis zu dieser Höhe kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.

Wärmepumpen samt Einhausungen mit einer Höhe bis zu 2 m über der Geländeoberfläche haben ebenfalls keine gebäudegleiche Wirkung, Art. 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 BayBO.

  1. Aufstockung zur Schaffung von Wohnraum

Für die Aufstockung um nicht mehr als ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum wurden die Hürden abgebaut. So gelten in diesem Fall die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse, der Brandschutz muss insoweit nicht angepasst werden, es gilt die Feuerwiderstandsfähigkeit der bisherigen Gebäudeklasse. Für notwendige Treppenräume können jedoch Anpassungen erforderlich sein. Der zweite Rettungsweg ist auch für die neuen Bereiche erforderlich, Art. 46 Abs. 6 BayBO.

  1. Verfahrensfreie Vorhaben

Die Liste der Vorhaben, die ohne eine Baugenehmigung realisiert werden können, wurde erweitert. Das kann das Bauen beschleunigen, hat aber zur Folge, dass der Bauherr eigenverantwortlich auf die Einhaltung der Vorgaben achten muss.

Verfahrensfrei sind nun Freiflächen-Photovoltaikanlagen an Schienen- und Straßenwegen, Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a), bb) BayBO, wenn diese Anlagen privilegiert sind (§ 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b) BauGB und § 35 Abs. 5 Satz 2, Satz 3 BauGB), Werbeanlagen am Ort der Leistungserbringung, z.B. für die Handwerkerbetriebe an den Baustellen, Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. a) und g) BayBO.

Auch Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben ist nun verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert wird, Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO. Soweit darüberhinausgehende Veränderungen der äußeren Gestalt des Gebäudes geplant sind, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig. Ortsgestaltungssatzungen und sonstige örtliche Bauvorschriften können dem verfahrensfreien Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken nicht entgegengehalten werden, Art. 81 Abs. 5 BayBO. Das Vorhaben muss bei Verfahrensfreiheit der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn angezeigt werden, Art. 57 Abs. 7 BayBO.

Die Instandsetzungsarbeiten sind verfahrensfrei, Art. 57 Abs. 3 Nr. 3 BayBO. Bautechnische Nachweise etwa in Bezug auf die Standsicherheit sind trotz der Verfahrensfreiheit in der Regel erforderlich.

Nutzungsänderungen sind ebenfalls verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 bis 62b BayBO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen oder die neue Nutzung gebietstypisch und kein Sonderbau betroffen ist, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO. In den Vollzugshinweisen wird die Ansicht vertreten, dass mit „öffentlich-rechtlichen Anforderungen“ nur bauplanungsrechtliche Anforderungen gemeint seien, nicht jedoch andere Anforderungen wie zum Beispiel Abstandsflächen- oder Brandschutzregelungen. Wenn Letztere betroffen seien, sei die Nutzungsänderung nicht verfahrensfrei. Die verfahrensfreie Nutzungsänderung muss zwei Wochen vor der Aufnahme der neuen Nutzung angezeigt werden, Art. 57 Abs. 7 BayBO.

  1. Bauantrag

Der Bauantrag ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, also nicht mehr bei der Gemeinde (das ist nur relevant, wenn die Gemeinde nicht die Funktionen der Bauaufsichtsbehörde übernimmt, das ist z. B. in der Stadt München der Fall), Art. 64 Abs. 1, S. 1 BayBO.

  1. Geltungsdauer

Die Baugenehmigungen und Vorbescheide haben einheitlich eine Geltungsdauer von vier Jahren, Art. 69, 71 BayBO