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Ansprüche des Nachbarn bei einer Abstandsflächenunterschreitung

BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 99/21

Wird eine bauliche Anlage zu nah an der Grundstücksgrenze geplant, kann der Nachbar wegen der Unterschreitung der Abstandsflächen sowohl öffentlich-rechtliche Schritte gegen das Vorhaben einleiten als auch zivilrechtlich unmittelbar vom Bauherrn die Unterlassung und/oder Beseitigung verlangen. In der Rechtsprechung wird im letztgenannten Fall vom quasinegatorischen Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch des Nachbarn gegen den Bauherrn gesprochen.

1. Streitgegenstand

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Nachbar beantragt, dem Bauherrn zu untersagen, in einem Abstand von weniger als drei Metern zum Nachbargrundstück Rückkühlanlagen zu betreiben.

2. Entscheidung des BGH

Die Verletzung nachbarschützender Vorschriften des öffentlichen Baurechts kann nach ständiger Rechtsprechung (quasinegatorische) Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Nachbarn gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 bzw. Satz 2 BGB analog i.V.m. § 823 Abs. 2 BGB begründen. Zu solchen drittschützenden bzw. nachbarschützenden Normen zählen unter anderem die Vorschriften über die Abstandsflächen, die dafür sorgen, dass die Bauvorhaben nicht zu nah an die Nachbargrundstücke hergestellt werden, s. Art. 6 BayBO. Dabei reicht es für die Geltendmachung des Beseitigungs- und Unterlassungsanspruchs aus, dass die vorgeschriebenen Abstände nicht eingehalten werden, eine darüberhinausgehende Beeinträchtigung des Nachbarn durch das Vorhaben ist also keine Voraussetzung.

Etwas anderes gelte laut BGH jedoch dann, wenn die vorgeschriebenen Abstandsflächen zwar unterschritten seien, dies jedoch von einer (fehlerhaften) Baugenehmigung abgedeckt sei, gegen die kein rechtzeitiges Rechtsmittel eingelegt worden sei und die somit bestandskräftig geworden sei. Voraussetzung sei jedoch, dass die Abstandsflächen zum Prüfprogramm der Baubehörde bei Erteilung der Genehmigung gehöre und damit von der Legalisierungswirkung der Genehmigung erfasst seien. In Bayern seien die Abstandsflächen vom Prüfprogramm auch im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren erfasst, Art. 59 Abs. 1 Nr. 1b BayBO. Die Legalisierungswirkung einer bestandskräftigen Genehmigung sei für die Zivilrichte bindend. Den Anspruch des Nachbarn auf die Einhaltung der Mindestabstandsflächen hat das Gericht daher abgelehnt.

Werden gegen die Baugenehmigung keine Rechtsmittel eingelegt, wird sie bestandskräftig und ist sowohl im Verhältnis zur Genehmigungsbehörde als auch im Verhältnis zum Nachbarn bindend.

3. Fazit

Auch wenn der Nachbar zivilrechtlich gegen den Bauherrn vorgehen möchte, darf er die öffentlich-rechtliche Schiene nicht aus den Augen lassen. Wird die Genehmigung durch Ablauf der Rechtsmittelfrist bestandskräftig, ist sie auch für die Zivilgerichte bindend.

Überbau

Bei Vermessungsfehlern, Ausführungsfehlern oder wenn sich die Beteiligten vor der Bauausführung gar keine Gedanken zum Grenzverlauf machen, kann ein Überbau entstehen. Die betroffenen Nachbarn zeigen sich in solchen Fällen selten erfreut. Das führt teilweise zu erheblichen Schwierigkeiten, da etwa beim rechtzeitigen Nachbarwiderspruch in einzelnen Fällen die ganz oder teilweise erstellten Gebäude(teile) abgerissen / verschoben werden müssen, was wiederum umfangreiche Streitigkeiten zwischen den am Bau Beteiligten verursachen kann. Wie werden die entstehenden Konflikte zwischen den Bauherren und den Nachbarn vom Gesetzgeber und den Gerichten gelöst?

I. Definition

Ein Überbau liegt vor, wenn ein einheitliches Gebäude bei seiner Errichtung auf zwei Grundstücken hergestellt wird, also in den Boden (z.B. Keller) oder Luftraum (z.B. Balkon) des Nachbargrundstücks ragt (Brückner in: MüKo, BGB, § 912 BGB Rn. 10). Die Überbau-Regelungen gelten (analog) auch für Gebäude, die sich etwa wegen der Altersschwäche über die Grenze neigen (Rösch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, BGB, 9. Aufl. 2020, § 912, Rn. 7).

II. Voraussetzungen der Duldung

Beim Vorliegen entsprechender Voraussetzungen muss der betroffenen Nachbar den Überbau nach § 912 BGB dulden, kann hierfür jedoch eine Entschädigung verlangen, §§ 913 f. BGB.

912 BGB schränkt die Eigentumsrechte des Nachbarn ein, der ohne diese Norm bzw. außerhalb des Geltungsbereichs dieser Norm nach den §§ 946, 93, 94 I BGB auch das Eigentum am überbauten Gebäudeteil erwerben würde bzw. gemäß § 1004 I 1 BGB uneingeschränkt die Beseitigung des Überbaus verlangen könnte.

Die Duldungsvoraussetzungen sind:

1. Eigentümer

Der Überbau muss vom Eigentümer verursacht worden sein. Die Duldungspflicht des Nachbarn besteht auch dann, wenn der Eigentümer dem vom Nichteigentümer hergestellten Überbau zustimmt oder wenn der Nichteigentümer zum Eigentümer wird (BGHZ 15, 216).

2. Gebäude

Ausweislich des Wortlauts des § 912 BGB fallen nur Gebäude in den Anwendungsbereich, also nicht etwa Tore, Denkmäler (Rösch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, BGB, 9. Aufl. 2020, § 912, Rn. 2) etc.

3. Weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit

Im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung darf sich der / die Überbauende höchstens mittlere Fahrlässigkeit vorwerfen lassen, andernfalls trifft den Nachbarn keine Duldungspflicht. Umstritten ist, ob das Verschulden des Architekturbüros und des Bauunternehmens zuzurechnen ist.

4. Fehlender sofortiger Widerspruch

Die Duldungspflicht setzt zudem voraus, dass der Nachbar dem Überbau nicht sofort widersprochen hat.

III. Rechtsfolgen: Duldung, Entschädigung

Liegen die aufgezählten Voraussetzungen vor, muss der Nachbar den vorhandenen Überbau (jedoch nicht die spätere Erweiterung, BGHZ 64, 273) dulden, kann allerdings eine Entschädigung gemäß §§ 913 und 914 BGB verlangen, s. auch § 915 BGB.

IV. Länderspezifische Besonderheiten

In Bayern ist in § 46a AGBGB geregelt, dass ein durch Wärmedämmung einer Grenzmauer / Kommunmauer entstehende Überbau auch dann zu dulden ist, wenn insbesondere eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht möglich ist und die Benutzung des Nachbargrundstücks höchstens geringfügig beeinträchtigt wird. Ähnliche Regelungen existieren auch in anderen Bundesländern (BGH, Urteil vom 12. November 2021 – V ZR 115/20)

V. Fazit

Nicht selten führen die Nachbarn kein friedliches Nebeneinander. Die Herstellung bzw. die Entdeckung eines Überbaus ist oft die Keimzelle für manchmal jahrelange Nachbarstreitigkeiten, weshalb die Suche nach einer möglichst einvernehmlichen Lösung für alle betroffenen Nachbarn ein wichtiges Ziel darstellen dürfte. Soweit die Fronten für eine solche Lösung zu verhärtet sind, ist die Durchsetzung der Rechte anhand der oben dargelegten Kriterien zu prüfen.

Dr. Alexander Seidenberg, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Elias Wagner, Rechtsanwalt

 

Höhere Gewalt

Angefangen hat es mit einer kurzen kaum beachteten Meldung über eine namenlose Atemwegserkrankung, mittlerweile beherrscht Corona die Medien. Der Bau ist nach letzten Auswertungen derzeit weniger stark betroffen – das ifo-Institut spricht von einem bisher eher moderaten Geschäftsausfall – als manche anderen Branchen, doch auch um die Bauvorhaben hat Covid-19 keinen Bogen gemacht. Das fängt mit den zeitweise weniger stark besetzten Bauämtern und daraus resultierend vermutlich mit einer gewissen Verlangsamung bei der Erteilung von Baugenehmigungen und geht mit den von den Bauunternehmen versandten Mitteilungen weiter, dass coronabedingt mit deutlichen Verzögerungen am Bau zu rechnen sei. Die Auftragnehmer verweisen dabei oft auf höhere Gewalt. Zu Recht?

1. Was ist höhere Gewalt

Verzögerungen können einen Grund für eine außerordentliche Kündigung liefern (s. § 5 Abs. 4 i.V.m § 8 Abs. 3 VOB/B) und zu Ersatzansprüchen des Auftraggebers führen (§§ 286; §§ 280, 281 BGB). Das gilt jedoch nicht, wenn die zur Verzögerung führenden Umstände vom Auftragnehmer nicht zu vertreten sind.  Ersatzansprüche des Auftraggebers können im Fall der höheren Gewalt („Force Majeur“) wegfallen. Umgekehrt wird für den Fall der höheren Gewalt sogar der Entschädigungsanspruch des Bauunternehmers diskutiert (und in derzeitiger Situation verneint), wenn infolge behördlicher Anordnungen der Bau behindert wird (Schwenker, jurisPR-PrivBauR 5/2020, 1, Weber, AnwZert BauR 8/2020, 1).

Höhere Gewalt liegt bei unvorhersehbaren und unbeherrschbaren, von außen kommenden Ereignissen vor, die keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisen und auch durch äußerste Sorgfalt nicht verhütet bzw. abgewendet werden können (BGHZ 100, 157; BGHZ 100, 185; BGH, Urt. v. 16.05.2017 – X ZR 142/15). Die Wortwahl des Bundesgerichthofs, „äußerste Sorgfalt“, spricht dafür, dass strenge Maßstäbe anzulegen sind. Der bloße Hinweis des Auftragnehmers auf die Corona-Krise reicht dementsprechend nicht aus.

2. Möglichkeit der Ersatzbeschaffung, vorausschauende Planung

Da die höhere Gewalt nur dann vorliegt, wenn die Auswirkungen durch äußerste Sorgfalt nicht abwendbar sind, ist selbst leichteste Fahrlässigkeit schädlich. Das Bauunternehmen muss alle Möglichkeiten ausschöpfen, um Engpässe wie Material- und/oder einen Arbeitskräftemangel auszugleichen. Der Auftragnehmer muss also – bis zur Grenze der Unzumutbarkeit – erhebliche wirtschaftliche Anstrengungen unternehmen, um den reibungslosen Fortgang sicherzustellen. Die Baumaterialien müssen notfalls bei anderen Lieferanten bezogen werden, ein Arbeitskräftemangel ist – wenn möglich – durch Beauftragung von Subunternehmen zu kompensieren usw. Engpässe, die bei vorausschauender Planung vermeidbar sind, stehen der Annahme der höheren Gewalt ebenfalls entgegen.

Es ist überlegenswert, ob insoweit die alten, vor der Krise zustande gekommenen, und die neuen Verträge unterschiedlich zu behandeln sind. Bei neueren Verträgen gelten wohl strengere Maßstäbe, was die Vorhersehbarkeit etwa eines neuen Ausbruchs angeht. Letztendlich wird es aber auch da auf den Einzelfall ankommen, z. B. falls sich die Situation wieder unerwartet stark verschlechtert.

Die abzuschließenden Verträge sollten eine Force-Majeure Klausel vorsehen, die die Folgen regelt, wenn die Pandemie die Durchführung des Vertrags beeinträchtigt.

3. Fazit

Das Baugewerbe hat eine wichtige Rolle bei der Stabilisierung der volkswirtschaftlichen Entwicklung, was Wohlergehen beider Seiten, des Auftraggebers und des Auftragnehmers, voraussetzt. Vor diesem Hintergrund wird ausgewogene Rechtsprechung, die die Grenzen der höheren Gewalt im Auge behält und dabei angemessen rechtliche Belange der Auftraggeber- und Auftragnehmerseite berücksichtigt, besonders wichtig sein.

Dr. Alexander Seidenberg, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

 

Anzahlung für den Senkrechtlift ist nach Widerruf zurück zu gewähren

Die fehlende Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass das Bauunternehmen den vollständigen Werklohn zurückzahlen muss.

Was ist passiert?

Der Bauherr fordert vom Bauunternehmen den Vorschuss in Höhe von 12.435 Euro zurück. Diese Zahlung hat er nach der Bestellung eines Senkrechtlifts für sein Anwesen geleistet. Der Vertrag darüber kam wie folgt zustande: Ein Mitarbeiter der Baufirma hat dem Bauherrn telefonisch die Installation eines Senkrechtlifts an der Außenfassade angeboten. In der Folgezeit hat er den Bauherrn in seinem Wohnhaus besucht und mit ihm einen Vertrag darüber geschlossen, das Auftragsvolumen belief sich insgesamt auf 40.600 Euro, davon war nach Übersendung der Planungsunterlagen zunächst der oben genannte Vorschuss zu leisten. Ca. vier Monate später hat der Bauherr widerrufen und den Vorschuss zurückverlangt.

Was sagt das Gericht?

Die Anzahlung muss das Bauunternehmen an den Bauherrn zurückzahlen (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB). Denn die hierfür notwenige Voraussetzungen sind erfüllt:

  • Es handelt sich um einen Verbrauchervertrag; der Bauherr ist ein Verbraucher, die Auftragnehmerin ist ein Unternehmer, der sich zu einer entgeltlichen Leistung verpflichtet hat.
  • Der Vertrag ist außerhalb der Geschäftsräume der Baufirma geschlossen worden (§ 312 g BGB). Er kam beim Bauherrn zu Hause zustande.
  • Bei Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind, ist zwar das Widerrufsrecht ausgeschlossen (312g Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dem Wortlaut nach geht es in dieser Norm jedoch nach Ansicht des Gerichts nur um bewegliche Sachen. Der Einbau eines Senkrechtlifts fällt nicht darunter.
  • Der Bauherr hat die Widerrufsfrist eingehalten. Sie beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß belehrt wird, sonst 12 Monate und 14 Tage (§ 355 Abs. 2 S. 2, 356 Abs. 3 S.2 BGB), sodass der Widerruf nach ca. vier Monaten möglich war.

Aufgrund des rechtswirksamen Widerrufs des Vertrags war der Vorschuss vollständig zurück zu gewähren. Dem Bauunternehmen steht kein Wertersatzanspruch für bis zum Widerruf erbrachte Leistungen, weil er den Bauherrn nicht über das Widerrufsrecht informiert hat (§ 357 Abs. 8 S. 2 BGB).

Was ist zu beachten?

Dass bei Bauverträgen mit einem Verbraucher ein Widerruf möglich ist (z.B. nach § 650 i Abs. 1 BGB oder 312 g Abs. 1 BGB), ist in der Baubranche noch teileweise unbekannt. Das Fehlen einer Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass das Bauunternehmen Leistungen erbringt, die hierfür geleisteten Zahlung aber vollständig zurückgewähren muss.

BGH, Urteil vom 30.8.2018 – VII ZR 243/17, NJW 2018, 3380
§ 312 g BGB, § 355 BGB, § 356 BGB

Ausgleichsanspruch

Haftung für Schäden am Nachbargrundstück

Ausgleichsanspruch

Der Bauherr haftet verschuldensunabhängig, wenn der von ihm beauftragte Handwerker im Rahmen der Bauarbeiten das Nachbargebäude beschädigt.

Was ist passiert?

Der Bauherr lässt bauen, der von ihm beauftragte Handwerker verursacht enorme Schäden am Nachbargrundstück und erweist sich dann als zahlungsunfähig. Für den Nachbarn stellt sich in solchen Konstellationen die Frage, ob und wer für die Schäden haftet.

Was sagt das Gericht?

Die Antwort der Rechtsprechung lautet: der Bauherr schuldet dem Nachbarn einen Ausgleich nach den Grundsätzen der Störerhaftung in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16) setzt der Ausgleichsanspruch folgendes voraus:

  • Der Nachbar hat keine Möglichkeit das Übergreifen des Schadens auf sein Grundstück durch Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen etc. nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB zu verhindern.
  • Die Beschädigungen am Nachbargrundstück sind nicht so geringfügig, dass der Nachbar sie ohne Entschädigung hinnehmen muss.
  • Der Bauherr ist Störer im Sinne des § 1004 BGB, d.h. die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks beruht wenigstens mittelbar auf seinem Willen. Ausreichend ist dabei laut BGH, dass er die Durchführung von Arbeiten beauftragt und dadurch eine Gefahrenquelle schafft.

Das Verschulden des Bauherren ist dabei keine Haftungsvoraussetzung. Verursacht der Handwerker einen Brand, der auf das Nachbargebäude übergreift, sieht der BGH die oben aufgelisteten Voraussetzungen als erfüllt an.

Was ist zu beachten?

Angesichts dieser Rechtsprechung ist es sowohl für den Bauherrn als auch für den Nachbarn sinnvoll, den Zustand des Nachbargrundstücks vor und nach dem Bau von einem Sachverständigen feststellen zu lassen, um den Streit über die Ursache eventueller Schäden möglichst zu vermeiden.

BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16