Haftung für Schäden am Nachbargrundstück

Was ist passiert?

Der Bauherr lässt bauen, der von ihm beauftragte Handwerker verursacht enorme Schäden am Nachbargrundstück und erweist sich dann als zahlungsunfähig. Für den Nachbarn stellt sich in solchen Konstellationen die Frage, ob und wer für die Schäden haftet.

Was sagt das Gericht?

Die Antwort der Rechtsprechung lautet: der Bauherr schuldet dem Nachbarn einen Ausgleich nach den Grundsätzen der Störerhaftung in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16) setzt der Ausgleichsanspruch folgendes voraus:

  • Der Nachbar hat keine Möglichkeit das Übergreifen des Schadens auf sein Grundstück durch Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen etc. nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB zu verhindern.
  • Die Beschädigungen am Nachbargrundstück sind nicht so geringfügig, dass der Nachbar sie ohne Entschädigung hinnehmen muss.
  • Der Bauherr ist Störer im Sinne des § 1004 BGB, d.h. die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks beruht wenigstens mittelbar auf seinem Willen. Ausreichend ist dabei laut BGH, dass er die Durchführung von Arbeiten beauftragt und dadurch eine Gefahrenquelle schafft.

Das Verschulden des Bauherren ist dabei keine Haftungsvoraussetzung. Verursacht der Handwerker einen Brand, der auf das Nachbargebäude übergreift, sieht der BGH die oben aufgelisteten Voraussetzungen als erfüllt an.

Was ist zu beachten?

Angesichts dieser Rechtsprechung ist es sowohl für den Bauherrn als auch für den Nachbarn sinnvoll, den Zustand des Nachbargrundstücks vor und nach dem Bau von einem Sachverständigen feststellen zu lassen, um den Streit über die Ursache eventueller Schäden möglichst zu vermeiden.

BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16