1. Kopplung des Kaufs mit den Planungsleistungen

In manchen Fällen bekommen die Kaufinteressenten nur dann Zugang zu einem Grundstück, wenn sie sich gleichzeitig mit dem Grundstückserwerb zur Beauftragung eines bestimmten Ingenieur- oder Architekturbüros verpflichten, welches Planungsleistungen für die Bebauung dieses Grundstücks erbringen soll. Das Kopplungsverbot soll in solchen Konstellationen verhindern, dass der Erwerb eines Grundstücks von der gleichzeitigen Beauftragung eines bestimmten Architekturbüros abhängig gemacht wird. Damit soll ein fairer Wettbewerb auf dem Markt für Planungsleistungen gewährleistet und die freie Architektenwahl gesichert werden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 144/09).

2. Rechtsfolgen

Greift das Kopplungsverbot, führt das nach § 2 ArchLG, zur Unwirksamkeit der Vereinbarung mit dem Architekten oder Ingenieur. Der Immobilienkaufvertrag bleibt hingegen unberührt.

Tritt ein Architekt entweder als Vermittler oder als Verkäufer eines Baugrundstücks und ermöglicht er den Kauf dieses Grundstückes nur beim Abschluss eines Planungsvertrags, greift die beschriebene Folge des Kopplungsverbots, die Vereinbarung mit dem Architekten ist unwirksam.

3. Ausnahmen und Gegenausnahmen

Allerdings ist nicht jede Verknüpfung von Planungsleistungen und Grundstückskaufvertrag ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot:

Keine unzulässige Koppelung liegt im umgekehrten Fall vor, wenn ein interessierter Bauherr den Planer aktiv um Grundstückvermittlung bittet und ihm im Erfolgsfall die Beauftragung für Planungsleistungen in Aussicht stellt (vgl. BGH, 25.9.2008 – VII ZR 174/07). In derartigen Fällen hat sich der Erwerber bereits entschlossen einen bestimmten Architekten / Ingenieur zu beauftragen; eine Beeinträchtigung der Entschließungsfreiheit liegt gerade nicht vor.

Bauträger und Generalunternehmer sind vom Kopplungsverbot ausgenommen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Dezember 1983 – VII ZR 59/82). Hier entscheidet sich der Grundstückskaufer nämlich aktiv für den Erwerb eines „Gesamtpakets“; die Planungsleistung gehört in diesen Fällen zu den eigenen Leistungen des Unternehmers. Wenn hingegen freiberufliche Architekten und Ingenieure wie Bauträger / Generalunternehmer auftreten, ohne selbst ein gewerblicher Bauträger zu sein, findet das Kopplungsverbot wiederum Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 144/09).

4. Darlegungs- und Beweislast

Im Streitfall trägt derjenige die Darlegungs- und Beweislast, der sich auf die Unwirksamkeit des Planungsvertrags beruft. Allerdings sieht die Rechtsprechung einen engen zeitlichen, räumlichen sowie persönlichen Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und der Beauftragung des Planers als starkes Indiz für den Verstoß gegen das Koppelungsverbot. So kann man wohl grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Verstoß vorliegt, wenn erst ein Planungsvertrag geschlossen wird und erst im Anschluss der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 24. Juli 1975 – 20 U 2/75).