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Änderungen in der Bayerischen Bauordnung zum 01.10.2025

Nachdem die Bayerischen Bauordnung (BayBO) bereits zum Jahresbeginn 2025 an zahlreichen Stellen geändert wurde (unser Blogbeitrag hierzu), treten im Rahmen des Modernisierungsgesetzes der Bayerischen Bauordnung zum 01.10.2025 weitere wichtige Neuregelungen in Kraft.

Die Bauanträge können sich unter Umständen bereits bei Einreichung vor dem 01.10.2025 auf die neuen Regelungen beziehen. Maßgeblich ist nämlich nicht die Rechtslage zum Zeitpunkt der Antragstellung, sondern jene im Zeitpunkt der Entscheidung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

1. Stellplatzpflicht

Die bisherige allgemeine Stellplatzpflicht (Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO bisherige Fassung) entfällt, die Stellplatzpflicht gilt nur, wenn die Gemeinde sie durch eine Satzung vorsieht (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO n.F.). Die Entscheidung über eine Stellplatzpflicht wird künftig also den Kommunen übertragen. Die Gemeinden dürfen dabei die in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) festgelegten Obergrenzen nicht überschreiten. Für freifinanzierte Wohnungen ist die Stellplatzzahl auf maximal zwei pro Wohnung begrenzt; im geförderten Wohnungsbau liegt die Grenze bei 0,5 Stellplätzen pro Wohnung.

Bestehende kommunale Stellplatzsatzungen gelten nach Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO n.F. nur fort, sofern sie die neue Maximalanzahl der Stellplätze nicht überschreiten. Gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO n.F. sind in künftigen Stellplatzsatzungen ausschließlich Abweichungen nach unten zulässig. Viele Kommunen haben bislang Stellplatzsatzungen erlassen, um mehr Stellplätze zu fordern. Ist die neue Höchstgrenze ab dem 01.10.2025 überschritten, entfaltet die gesamte Satzung keine Wirkung mehr, eine Stellplatzpflicht besteht dann nicht.

Bei Nutzungsänderungen, dem Ausbau von Dachgeschossen oder Aufstockungen zu Wohnzwecken dürfen in Zukunft keine zusätzlichen Stellplätze mehr gefordert werden (vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 lit. b BayBO n.F.).

Soweit ein vor dem 01.10.2025 in Kraft getretener Bebauungsplan Stellplatzvorgaben enthält, bleiben diese weiterhin gültig, auch wenn sie die neuen Höchstgrenzen überschreiten. Art. 83 Abs. 5 BayBO n.F. betrifft ausschließlich kommunale Satzungen, nicht jedoch Bebauungspläne. Für Bebauungspläne, die nach dem 30.09.2025 erlassen werden, gelten jedoch die neuen Obergrenzen aus der Anlage zur GaStellV.

2. Freiflächengestaltung und Begrünung

Die Satzungsbefugnisse der Gemeinden im Hinblick auf Freiflächen- und Begrünungssatzungen werden deutlich eingeschränkt. Bislang konnten solche Satzungen auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO erlassen werden. Ab dem 01.10.2025 treten sämtliche bestehende Satzungen in diesem Bereich außer Kraft, anders als bei den Stellplatzregelungen auch dann, wenn sie Bestandteil eines Bebauungsplans sind.

Ein Neuerlass ist gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO n.F. nur noch hinsichtlich des Verbots von Bodenversiegelung sowie von nicht begrünten Steingärten oder vergleichbaren monotonen Flächennutzungen zulässig. Ziel ist wohl, den Gemeinden weiterhin die Möglichkeit zu geben, die Anlage von Schottergärten zu unterbinden. Doch auch ohne entsprechende Satzungen gilt nach Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BayBO n.F., dass Bodenversiegelung möglichst zu vermeiden ist. Detaillierte Vorgaben zur Bepflanzung dürfen künftig nicht mehr gemacht werden.

3. Kinderspielplätze

Die allgemeine Verpflichtung zur Errichtung von Kinderspielplätzen im Wohnungsbau entfällt. Die bisherige Regelung in Art. 7 Abs. 3 BayBO wird gestrichen. Gemeinden müssen künftig eine eigene kommunale Satzung erlassen, wenn sie eine Spielplatzpflicht vorsehen wollen (vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO n.F.).

Eine Pflicht zur Errichtung eines Spielplatzes besteht nur, wenn ein Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen errichtet wird. Für Studentenwohnheime und Seniorenwohnungen ist zwingend eine Ablösemöglichkeit vorzusehen; der Ablösebetrag darf maximal 5.000 Euro betragen. Inhaltlich sind in solchen Satzungen keine Regelungen zur Beschaffenheit des Spielplatzes mehr zulässig – nur Vorgaben zur Ausstattung und Größe sind erlaubt. Bestehende kommunale Spielplatzsatzungen müssen an die neue Gesetzeslage angepasst werden, andernfalls verlieren sie mit Wirkung zum 01.10.2025 ihre Gültigkeit.

4. Fazit

Insgesamt sind die Änderungen der BayBO aus der Sicht von Bauherren zu begrüßen. Die Planungsprozesse werden voraussichtlich vereinfacht und die Baukosten gesenkt.

Änderungen in der bayerischen Bauordnung (BayBO) 2025

Die BayBO wurde zum Jahresbeginn 2025 an vielen Stellen geändert. Ob und wie das die Bautätigkeit erleichtern und beschleunigen kann, und wie die Gerichte neue Regelungen verstehen, wird sich zeigen müssen. Auslegungshilfe bieten unter anderem die Vollzugshinweise des Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr vom 04.02.2025.

Nachfolgend finden Sie die Auflistung der neuen Regelungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) und Erläuterungen hierzu:

  1. Discountermärkte / Supermärkte nicht mehr Sonderbauten

Für Sonderbauten gelten Sonderregelungen. Künftig sind die erdgeschossigen Verkaufsstätten von bis zu 2.000 m² keine Sonderbauten mehr, Art. 2 IV Nr. 4 BayBO. Von der Lage im Erdgeschoss ist auszugehen, wenn die Rettungswege höchstens über Eingangsstufen, aber nicht über Treppen führen.

  1. Gaststätten

Gaststätten mit bis zu 60 Gastplätzen sind ebenfalls keine Sonderbauten mehr, Art. 2 IV Nr. 8 BayBO.

  1. Abstandsflächen

Anlagen, von denen keine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht, müssen die Abstandsflächen nicht einhalten. Hierzu zählen die Windenergieanlagen im Außenbereich, ebenerdige Terrassen, bei denen die Terrassenoberkante ungefähr (zumindest überwiegend) an der Geländeoberfläche endet. Eine nicht ebenerdige Terrasse, von der aber trotzdem keine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht, muss ebenfalls keine Abstandsflächen einhalten. Als Grenze wird in den Vollzugshinweisen in Bezug auf die Terrasse eine Höhe von 75 cm genannt. Bis zu dieser Höhe kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.

Wärmepumpen samt Einhausungen mit einer Höhe bis zu 2 m über der Geländeoberfläche haben ebenfalls keine gebäudegleiche Wirkung, Art. 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 BayBO.

  1. Aufstockung zur Schaffung von Wohnraum

Für die Aufstockung um nicht mehr als ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum wurden die Hürden abgebaut. So gelten in diesem Fall die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse, der Brandschutz muss insoweit nicht angepasst werden, es gilt die Feuerwiderstandsfähigkeit der bisherigen Gebäudeklasse. Für notwendige Treppenräume können jedoch Anpassungen erforderlich sein. Der zweite Rettungsweg ist auch für die neuen Bereiche erforderlich, Art. 46 Abs. 6 BayBO.

  1. Verfahrensfreie Vorhaben

Die Liste der Vorhaben, die ohne eine Baugenehmigung realisiert werden können, wurde erweitert. Das kann das Bauen beschleunigen, hat aber zur Folge, dass der Bauherr eigenverantwortlich auf die Einhaltung der Vorgaben achten muss.

Verfahrensfrei sind nun Freiflächen-Photovoltaikanlagen an Schienen- und Straßenwegen, Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a), bb) BayBO, wenn diese Anlagen privilegiert sind (§ 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b) BauGB und § 35 Abs. 5 Satz 2, Satz 3 BauGB), Werbeanlagen am Ort der Leistungserbringung, z.B. für die Handwerkerbetriebe an den Baustellen, Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. a) und g) BayBO.

Auch Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben ist nun verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert wird, Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO. Soweit darüberhinausgehende Veränderungen der äußeren Gestalt des Gebäudes geplant sind, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig. Ortsgestaltungssatzungen und sonstige örtliche Bauvorschriften können dem verfahrensfreien Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken nicht entgegengehalten werden, Art. 81 Abs. 5 BayBO. Das Vorhaben muss bei Verfahrensfreiheit der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn angezeigt werden, Art. 57 Abs. 7 BayBO.

Die Instandsetzungsarbeiten sind verfahrensfrei, Art. 57 Abs. 3 Nr. 3 BayBO. Bautechnische Nachweise etwa in Bezug auf die Standsicherheit sind trotz der Verfahrensfreiheit in der Regel erforderlich.

Nutzungsänderungen sind ebenfalls verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 bis 62b BayBO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen oder die neue Nutzung gebietstypisch und kein Sonderbau betroffen ist, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO. In den Vollzugshinweisen wird die Ansicht vertreten, dass mit „öffentlich-rechtlichen Anforderungen“ nur bauplanungsrechtliche Anforderungen gemeint seien, nicht jedoch andere Anforderungen wie zum Beispiel Abstandsflächen- oder Brandschutzregelungen. Wenn Letztere betroffen seien, sei die Nutzungsänderung nicht verfahrensfrei. Die verfahrensfreie Nutzungsänderung muss zwei Wochen vor der Aufnahme der neuen Nutzung angezeigt werden, Art. 57 Abs. 7 BayBO.

  1. Bauantrag

Der Bauantrag ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, also nicht mehr bei der Gemeinde (das ist nur relevant, wenn die Gemeinde nicht die Funktionen der Bauaufsichtsbehörde übernimmt, das ist z. B. in der Stadt München der Fall), Art. 64 Abs. 1, S. 1 BayBO.

  1. Geltungsdauer

Die Baugenehmigungen und Vorbescheide haben einheitlich eine Geltungsdauer von vier Jahren, Art. 69, 71 BayBO