Nachdem die Bayerischen Bauordnung (BayBO) bereits zum Jahresbeginn 2025 an zahlreichen Stellen geändert wurde (unser Blogbeitrag hierzu), treten im Rahmen des Modernisierungsgesetzes der Bayerischen Bauordnung zum 01.10.2025 weitere wichtige Neuregelungen in Kraft.
Die Bauanträge können sich unter Umständen bereits bei Einreichung vor dem 01.10.2025 auf die neuen Regelungen beziehen. Maßgeblich ist nämlich nicht die Rechtslage zum Zeitpunkt der Antragstellung, sondern jene im Zeitpunkt der Entscheidung der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
1. Stellplatzpflicht
Die bisherige allgemeine Stellplatzpflicht (Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO bisherige Fassung) entfällt, die Stellplatzpflicht gilt nur, wenn die Gemeinde sie durch eine Satzung vorsieht (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO n.F.). Die Entscheidung über eine Stellplatzpflicht wird künftig also den Kommunen übertragen. Die Gemeinden dürfen dabei die in der Anlage zur Garagen- und Stellplatzverordnung (GaStellV) festgelegten Obergrenzen nicht überschreiten. Für freifinanzierte Wohnungen ist die Stellplatzzahl auf maximal zwei pro Wohnung begrenzt; im geförderten Wohnungsbau liegt die Grenze bei 0,5 Stellplätzen pro Wohnung.
Bestehende kommunale Stellplatzsatzungen gelten nach Art. 83 Abs. 5 Satz 2 BayBO n.F. nur fort, sofern sie die neue Maximalanzahl der Stellplätze nicht überschreiten. Gemäß Art. 47 Abs. 2 BayBO n.F. sind in künftigen Stellplatzsatzungen ausschließlich Abweichungen nach unten zulässig. Viele Kommunen haben bislang Stellplatzsatzungen erlassen, um mehr Stellplätze zu fordern. Ist die neue Höchstgrenze ab dem 01.10.2025 überschritten, entfaltet die gesamte Satzung keine Wirkung mehr, eine Stellplatzpflicht besteht dann nicht.
Bei Nutzungsänderungen, dem Ausbau von Dachgeschossen oder Aufstockungen zu Wohnzwecken dürfen in Zukunft keine zusätzlichen Stellplätze mehr gefordert werden (vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 lit. b BayBO n.F.).
Soweit ein vor dem 01.10.2025 in Kraft getretener Bebauungsplan Stellplatzvorgaben enthält, bleiben diese weiterhin gültig, auch wenn sie die neuen Höchstgrenzen überschreiten. Art. 83 Abs. 5 BayBO n.F. betrifft ausschließlich kommunale Satzungen, nicht jedoch Bebauungspläne. Für Bebauungspläne, die nach dem 30.09.2025 erlassen werden, gelten jedoch die neuen Obergrenzen aus der Anlage zur GaStellV.
2. Freiflächengestaltung und Begrünung
Die Satzungsbefugnisse der Gemeinden im Hinblick auf Freiflächen- und Begrünungssatzungen werden deutlich eingeschränkt. Bislang konnten solche Satzungen auf Grundlage von Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO erlassen werden. Ab dem 01.10.2025 treten sämtliche bestehende Satzungen in diesem Bereich außer Kraft, anders als bei den Stellplatzregelungen auch dann, wenn sie Bestandteil eines Bebauungsplans sind.
Ein Neuerlass ist gemäß Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO n.F. nur noch hinsichtlich des Verbots von Bodenversiegelung sowie von nicht begrünten Steingärten oder vergleichbaren monotonen Flächennutzungen zulässig. Ziel ist wohl, den Gemeinden weiterhin die Möglichkeit zu geben, die Anlage von Schottergärten zu unterbinden. Doch auch ohne entsprechende Satzungen gilt nach Art. 7 Abs. 1 Satz 2 BayBO n.F., dass Bodenversiegelung möglichst zu vermeiden ist. Detaillierte Vorgaben zur Bepflanzung dürfen künftig nicht mehr gemacht werden.
3. Kinderspielplätze
Die allgemeine Verpflichtung zur Errichtung von Kinderspielplätzen im Wohnungsbau entfällt. Die bisherige Regelung in Art. 7 Abs. 3 BayBO wird gestrichen. Gemeinden müssen künftig eine eigene kommunale Satzung erlassen, wenn sie eine Spielplatzpflicht vorsehen wollen (vgl. Art. 81 Abs. 1 Nr. 3 BayBO n.F.).
Eine Pflicht zur Errichtung eines Spielplatzes besteht nur, wenn ein Gebäude mit mehr als fünf Wohnungen errichtet wird. Für Studentenwohnheime und Seniorenwohnungen ist zwingend eine Ablösemöglichkeit vorzusehen; der Ablösebetrag darf maximal 5.000 Euro betragen. Inhaltlich sind in solchen Satzungen keine Regelungen zur Beschaffenheit des Spielplatzes mehr zulässig – nur Vorgaben zur Ausstattung und Größe sind erlaubt. Bestehende kommunale Spielplatzsatzungen müssen an die neue Gesetzeslage angepasst werden, andernfalls verlieren sie mit Wirkung zum 01.10.2025 ihre Gültigkeit.
4. Fazit
Insgesamt sind die Änderungen der BayBO aus der Sicht von Bauherren zu begrüßen. Die Planungsprozesse werden voraussichtlich vereinfacht und die Baukosten gesenkt.