Die BayBO wurde zum Jahresbeginn 2025 an vielen Stellen geändert. Ob und wie das die Bautätigkeit erleichtern und beschleunigen kann, und wie die Gerichte neue Regelungen verstehen, wird sich zeigen müssen. Auslegungshilfe bieten unter anderem die Vollzugshinweise des Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr vom 04.02.2025.
Nachfolgend finden Sie die Auflistung der neuen Regelungen (ohne Anspruch auf Vollständigkeit) und Erläuterungen hierzu:
- Discountermärkte / Supermärkte nicht mehr Sonderbauten
Für Sonderbauten gelten Sonderregelungen. Künftig sind die erdgeschossigen Verkaufsstätten von bis zu 2.000 m² keine Sonderbauten mehr, Art. 2 IV Nr. 4 BayBO. Von der Lage im Erdgeschoss ist auszugehen, wenn die Rettungswege höchstens über Eingangsstufen, aber nicht über Treppen führen.
- Gaststätten
Gaststätten mit bis zu 60 Gastplätzen sind ebenfalls keine Sonderbauten mehr, Art. 2 IV Nr. 8 BayBO.
- Abstandsflächen
Anlagen, von denen keine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht, müssen die Abstandsflächen nicht einhalten. Hierzu zählen die Windenergieanlagen im Außenbereich, ebenerdige Terrassen, bei denen die Terrassenoberkante ungefähr (zumindest überwiegend) an der Geländeoberfläche endet. Eine nicht ebenerdige Terrasse, von der aber trotzdem keine gebäudeähnliche Wirkung ausgeht, muss ebenfalls keine Abstandsflächen einhalten. Als Grenze wird in den Vollzugshinweisen in Bezug auf die Terrasse eine Höhe von 75 cm genannt. Bis zu dieser Höhe kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.
Wärmepumpen samt Einhausungen mit einer Höhe bis zu 2 m über der Geländeoberfläche haben ebenfalls keine gebäudegleiche Wirkung, Art. 6 Abs. 1 Satz 3 Nr. 4 BayBO.
- Aufstockung zur Schaffung von Wohnraum
Für die Aufstockung um nicht mehr als ein Geschoss zur Schaffung von Wohnraum wurden die Hürden abgebaut. So gelten in diesem Fall die Anforderungen an die bisherige Gebäudeklasse, der Brandschutz muss insoweit nicht angepasst werden, es gilt die Feuerwiderstandsfähigkeit der bisherigen Gebäudeklasse. Für notwendige Treppenräume können jedoch Anpassungen erforderlich sein. Der zweite Rettungsweg ist auch für die neuen Bereiche erforderlich, Art. 46 Abs. 6 BayBO.
- Verfahrensfreie Vorhaben
Die Liste der Vorhaben, die ohne eine Baugenehmigung realisiert werden können, wurde erweitert. Das kann das Bauen beschleunigen, hat aber zur Folge, dass der Bauherr eigenverantwortlich auf die Einhaltung der Vorgaben achten muss.
Verfahrensfrei sind nun Freiflächen-Photovoltaikanlagen an Schienen- und Straßenwegen, Art. 57 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a), bb) BayBO, wenn diese Anlagen privilegiert sind (§ 35 Abs. 1 Nr. 8 Buchst. b) BauGB und § 35 Abs. 5 Satz 2, Satz 3 BauGB), Werbeanlagen am Ort der Leistungserbringung, z.B. für die Handwerkerbetriebe an den Baustellen, Art. 57 Abs. 1 Nr. 12 Buchst. a) und g) BayBO.
Auch Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken einschließlich der Errichtung von Dachgauben ist nun verfahrensfrei, wenn die Dachkonstruktion und die äußere Gestalt des Gebäudes im Übrigen nicht verändert wird, Art. 57 Abs. 1 Nr. 18 BayBO. Soweit darüberhinausgehende Veränderungen der äußeren Gestalt des Gebäudes geplant sind, ist das Vorhaben genehmigungspflichtig. Ortsgestaltungssatzungen und sonstige örtliche Bauvorschriften können dem verfahrensfreien Dachgeschossausbau zu Wohnzwecken nicht entgegengehalten werden, Art. 81 Abs. 5 BayBO. Das Vorhaben muss bei Verfahrensfreiheit der Gemeinde zwei Wochen vor Baubeginn angezeigt werden, Art. 57 Abs. 7 BayBO.
Die Instandsetzungsarbeiten sind verfahrensfrei, Art. 57 Abs. 3 Nr. 3 BayBO. Bautechnische Nachweise etwa in Bezug auf die Standsicherheit sind trotz der Verfahrensfreiheit in der Regel erforderlich.
Nutzungsänderungen sind ebenfalls verfahrensfrei, wenn für die neue Nutzung keine anderen öffentlich-rechtlichen Anforderungen nach Art. 60 Satz 1 und Art. 62 bis 62b BayBO als für die bisherige Nutzung in Betracht kommen oder die neue Nutzung gebietstypisch und kein Sonderbau betroffen ist, Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO. In den Vollzugshinweisen wird die Ansicht vertreten, dass mit „öffentlich-rechtlichen Anforderungen“ nur bauplanungsrechtliche Anforderungen gemeint seien, nicht jedoch andere Anforderungen wie zum Beispiel Abstandsflächen- oder Brandschutzregelungen. Wenn Letztere betroffen seien, sei die Nutzungsänderung nicht verfahrensfrei. Die verfahrensfreie Nutzungsänderung muss zwei Wochen vor der Aufnahme der neuen Nutzung angezeigt werden, Art. 57 Abs. 7 BayBO.
- Bauantrag
Der Bauantrag ist schriftlich bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen, also nicht mehr bei der Gemeinde (das ist nur relevant, wenn die Gemeinde nicht die Funktionen der Bauaufsichtsbehörde übernimmt, das ist z. B. in der Stadt München der Fall), Art. 64 Abs. 1, S. 1 BayBO.
- Geltungsdauer
Die Baugenehmigungen und Vorbescheide haben einheitlich eine Geltungsdauer von vier Jahren, Art. 69, 71 BayBO