Der Rücktritt des Auftraggebers wegen nicht termingerechter Fertigstellung des Bauwerks führt nicht zum Ausschluss seines Anspruchs auf Zahlung der vereinbarten und bereits verwirkten Vertragsstrafe (sofern die Parteien nichts Abweichendes vereinbart haben), BGH, Urteil vom 22.05.2025 - VII ZR 129/24.

1. Sachverhalt: verzugsbedingter Rücktritt vom Bauträgervertrag

Die Parteien schlossen einen Bauträgervertrag, der den Erwerb eines sanierungsbedürftigen Fabrikgebäudes und den Umbau zu einem Wohnhaus beinhaltete. Vertraglich vereinbart war eine pro Werktag anfallende Vertragsstrafe, wenn der Unternehmer den Fertigstellungstermin nicht einhalten kann. Außerdem standen beiden Parteien ein vertragliches Rücktrittsrecht zu, sofern die Kaufpreisfälligkeit nicht bis zu einem bestimmten Datum eingetreten ist. Für die Kaufpreisfälligkeit war u.a. eine Abnahme oder abnahmefähige Bauleistungen erforderlich.

Da das Bauvorhaben nicht termingerecht abnahmefähig hergestellt wurde, trat der Besteller gemäß dem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht vom Bauträgervertrag zurück. Im Zeitpunkt des Rücktritts war die Vertragsstrafe bereits verwirkt, weil sich der Unternehmer mit der Fertigstellung des Bauwerks in Leistungsverzug befand. Der Besteller forderte anschließend den Maximalbetrag mit der Begründung, der Rücktritt lasse den Anspruch auf Zahlung der Vertragsstrafe unberührt.

2. Entscheidung: Anspruch auf Vertragsstrafe

Der BGH bestätigte in seiner Entscheidung die Auffassung der Vorinstanzen, dass der Anspruch auf Auszahlung einer bereits verwirkten Vertragsstrafe grundsätzlich nicht mit dem Rücktritt vom Vertrag erlischt. Bei einem Vertragsstrafeversprechen im Sinne der §§ 339, 341 Abs. 1 BGB könne der Gläubiger die Vertragsstrafe neben der geschuldeten Primärleistung fordern.

Verspreche der Schuldner dem Gläubiger für den Fall, dass er seine Verbindlichkeit nicht oder nicht in gehöriger Weise erfüllt, die Zahlung einer Geldsumme als Strafe, so sei die Vertragsstrafe verwirkt, wenn der Schuldner in Leistungsverzug komme, § 339 BGB.

Gemäß § 325 BGB sei es grundsätzlich möglich, neben dem Rücktritt auch einen Verzugsschaden geltend zu machen. Ein Anspruch auf Vertragsstrafe sei einem Anspruch auf Schadensersatz gleichzustellen, wenn sie den pauschalierten Ausgleich für einen Verzugsschaden bilde.

Die allgemeine Wirkung des Rücktritts führe nicht zu einem Erlöschen des Anspruchs auf Zahlung der bereits verwirkten Vertragsstrafe. Durch den Rücktritt werde das ursprüngliche Vertragsverhältnis in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt, wodurch die primären Leistungspflichten erlöschen. Der Rücktritt führe allerdings nicht ohne Weiteres dazu, dass auch sämtliche daneben existierende Ansprüche, hier also der Zahlungsanspruch, entfallen. Sinn und Zweck der Vertragsstrafe sei es, Druck auf den Unternehmer auszuüben (Druckfunktion) und dem Besteller einen Zahlungsanspruch zuzubilligen, ohne die Entstehung und die Höhe des entstandenen Schadens konkret darlegen zu müssen (Ausgleichsfunktion).

3. Rechtliche Bewertung

Im Gegensatz zur Kündigung wirkt der Rücktritt nicht nur für die Zukunft: die in der Vergangenheit ausgetauschten Leistungen sind im Fall eines Rücktritts zurückzugewähren. Trotzdem lässt die Rücktrittserklärung nach der Ansicht des BGH die angefallene Vertragsstrafe unberührt, da nur die primären Leistungspflichten erlöschen, der daneben existierende im Zusammenhang mit dem Verzug stehende Anspruch des Auftraggebers auf die Zahlung bleibt dagegen bestehen.