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„Wohnungsbau-Turbo”

„Ich will, dass wir mehr bauen, und ich will, dass wir preiswerter bauen“ – so Verena Hubertz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen, in der Bau- und Wohnen-Debatte des Deutschen Bundestages am 15.05.2025. Dieser Wunsch überrascht kaum: Laut der aktuellen Prognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) werden in Deutschland bis zum Jahr 2030 jährlich rund 320.000 neue Wohnungen benötigt. Tatsächlich wurden im Jahr 2024 jedoch lediglich knapp 250.000 neue Wohnungen fertiggestellt. Die politische Antwort auf diese Schieflage ist der sogenannte Wohnungsbau-Turbo: Mit der Einführung des neuen § 246e BauGB und weiteren Gesetzesänderungen sollen bürokratische Hürden abgebaut, Genehmigungsprozesse beschleunigt und Baukosten gesenkt werden. Bereits im Herbst 2025 soll die Gesetzesnovelle in Kraft treten. Im Folgenden werden die wichtigsten Neuerungen vorgestellt.

1. Regelungen im künftigen § 246e BauGB

Der neue § 246e BauGB erlaubt nach aktuellem Entwurf (BT-Drucks. 21/781(neu)) unter bestimmten Voraussetzungen Abweichungen von bestehenden bauplanungsrechtlichen Vorschriften – also insbesondere vom BauGB und geltenden Bebauungsplänen. Voraussetzung ist, dass das Vorhaben der Schaffung von Wohnraum dient, etwa durch:

  • Errichtung von Gebäuden zu Wohnzwecken,
  • Erweiterung, Änderung oder Erneuerung zulässigerweise errichteter Gebäude, sofern dadurch neuer Wohnraum entsteht oder bestehender Wohnraum wieder nutzbar wird,
  • Nutzungsänderung zulässigerweise errichteter baulicher Anlagen zu Wohnzwecken – einschließlich damit verbundener Änderungen oder Erneuerungen.

Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des künftigen § 246e BauGB sind:

  • • Die Gemeinde erteilt ihre Zustimmung (vgl. § 36a BauGB),
  • Öffentliche Interessen sowie nachbarschaftliche Belange werden gewahrt,
  • Keine erheblichen zusätzlichen Umweltauswirkungen sind zu erwarten,
  • Die Abweichungen vom Bauplanungsrecht (z. B. Bebauungsplänen) erfolgen nur im erforderlichen Umfang.

Die Regelung soll zunächst bis zum 31. Dezember 2030 befristet sein.

2. Öffnung des Außenbereichs, § 246e Abs. 3 BauGB

Der bisher stark geschützte Außenbereich (§ 35 BauGB) soll behutsam für Wohnungsbauvorhaben geöffnet werden. Der Entwurf sieht die Bebaubarkeit vor, wenn das Vorhaben maximal 100 Meter von bestehender Bebauung entfernt liegt. Dabei muss es sich bei der angrenzenden Bebauung um solche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans (§ 30 BauGB) oder im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) handeln. Zudem sind naturschutzrechtliche Vorschriften uneingeschränkt zu beachten.

3. Weitere geplante Änderungen im BauGB

Erwähnenswert sind noch folgende vorgesehene Änderungen:

  • § 31 Abs. 3 BauGB soll künftig flexiblere Ausnahmen / Befreiungen vom Bebauungsplan ermöglichen.
  • Auch im unbeplanten Innenbereich kann die Abweichung von der umgebenden Bebauung leichter ermöglicht werden, etwa  in Bezug auf die Bebauung von Freiflächen in Innenhöfen, zweite Baureihen hinter bestehenden Gebäuden sowie die Verdichtung bestehender Wohnquartiere über das bisher zulässige Maß hinaus.
  • Die Gemeinde soll in § 36a BauGB erweiterte Zustimmungsrechte in Bezug auf die Abweichungen und Befreiungen erhalten. Sie kann ihre Zustimmung von der Einhaltung bestimmter städtebaulicher Anforderungen abhängig machen.