Rechtsanwalt Dr. iur. Seidenberg gab als Baurechtsexperte ein Interview in der gestrigen Ausgabe der Sendung quer im Bayerischen Fernsehen.
Worum es ging: Nach dem Erwerb eines Grundstücks im Außenbereich strebt der neue Eigentümer den Abriss des existierenden Gebäudes und den Bau eines neuen Wohngebäudes an.
Rechtliche Einschätzung: Die Genehmigungsfähigkeit hängt unter anderem von den Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 2 BauGB ab. Eine der Voraussetzungen besteht darin, dass das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt werden muss. Das Ziel dieser Beschränkung besteht laut Bundesverwaltungsgericht darin, dass diese Vorschrift denjenigen zugute kommen soll, „die sich „längere Zeit“ mit den beengten Wohnverhältnissen abgefunden und damit unter Beweis gestellt haben, dass dieses Wohnhaus für sie im Familienleben eine bedeutende Rolle spielt“ (BVerwG, Beschluss vom 10. Oktober 2005 – 4 B 60/05). Der Erwerb von erneuerungsbedürftigen Wohngebäuden im Außenbereich zum Zwecke der Ersetzung durch Neubauten soll also verhindert werden (Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger / Söfker, BauGB, Stand 1.09.2013, §35, 150).
Die Zeit ist bekanntlich relativ (Einstein, Zur Elektrodynamik bewegter Körper, Annalen der Physik, 1905, 891, 893). Die Meinungen in Bezug auf die Definition der „längeren Zeit“ gehen auseinander. Das Bundesverwaltungsgericht ist der Ansicht, ein Zeitraum von weniger als zwei Jahren sei nicht ausreichend (Urteil vom 12.03.1982 – 4 C 59.78); das OVG Lüneburg (Urteil vom 07.12.1977 – 1 A 198/75) meint, dass selbst drei Jahre nicht ausreichend seien; in der Literatur wird wegen des zu fordernden strengen Maßstabs und unter Berufung auf eine allgemeine Verkehrsauffassung eine Eigennutzung von mindestens vier Jahren gefordert (vgl. Ernst / Zinkahn / Bielenberg / Krautzberger / Söfker BauGB, Stand 1.09.2013, §35, 150; VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 29. August 2005 – 5 S 2372/03). Einigkeit herrscht also nur in Bezug auf den Zeitraum von weniger als zwei Jahren; eine solche Nutzungsdauer ist nicht ausreichend.