Archiv der Kategorie: Immobilienrecht

Kopplungsverbot

1. Kopplung des Kaufs mit den Planungsleistungen

In manchen Fällen bekommen die Kaufinteressenten nur dann Zugang zu einem Grundstück, wenn sie sich gleichzeitig mit dem Grundstückserwerb zur Beauftragung eines bestimmten Ingenieur- oder Architekturbüros verpflichten, welches Planungsleistungen für die Bebauung dieses Grundstücks erbringen soll. Das Kopplungsverbot soll in solchen Konstellationen verhindern, dass der Erwerb eines Grundstücks von der gleichzeitigen Beauftragung eines bestimmten Architekturbüros abhängig gemacht wird. Damit soll ein fairer Wettbewerb auf dem Markt für Planungsleistungen gewährleistet und die freie Architektenwahl gesichert werden (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 144/09).

2. Rechtsfolgen

Greift das Kopplungsverbot, führt das nach § 2 ArchLG, zur Unwirksamkeit der Vereinbarung mit dem Architekten oder Ingenieur. Der Immobilienkaufvertrag bleibt hingegen unberührt.

Tritt ein Architekt entweder als Vermittler oder als Verkäufer eines Baugrundstücks und ermöglicht er den Kauf dieses Grundstückes nur beim Abschluss eines Planungsvertrags, greift die beschriebene Folge des Kopplungsverbots, die Vereinbarung mit dem Architekten ist unwirksam.

3. Ausnahmen und Gegenausnahmen

Allerdings ist nicht jede Verknüpfung von Planungsleistungen und Grundstückskaufvertrag ein Verstoß gegen das Koppelungsverbot:

Keine unzulässige Koppelung liegt im umgekehrten Fall vor, wenn ein interessierter Bauherr den Planer aktiv um Grundstückvermittlung bittet und ihm im Erfolgsfall die Beauftragung für Planungsleistungen in Aussicht stellt (vgl. BGH, 25.9.2008 – VII ZR 174/07). In derartigen Fällen hat sich der Erwerber bereits entschlossen einen bestimmten Architekten / Ingenieur zu beauftragen; eine Beeinträchtigung der Entschließungsfreiheit liegt gerade nicht vor.

Bauträger und Generalunternehmer sind vom Kopplungsverbot ausgenommen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Dezember 1983 – VII ZR 59/82). Hier entscheidet sich der Grundstückskaufer nämlich aktiv für den Erwerb eines „Gesamtpakets“; die Planungsleistung gehört in diesen Fällen zu den eigenen Leistungen des Unternehmers. Wenn hingegen freiberufliche Architekten und Ingenieure wie Bauträger / Generalunternehmer auftreten, ohne selbst ein gewerblicher Bauträger zu sein, findet das Kopplungsverbot wiederum Anwendung (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2010 – VII ZR 144/09).

4. Darlegungs- und Beweislast

Im Streitfall trägt derjenige die Darlegungs- und Beweislast, der sich auf die Unwirksamkeit des Planungsvertrags beruft. Allerdings sieht die Rechtsprechung einen engen zeitlichen, räumlichen sowie persönlichen Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb und der Beauftragung des Planers als starkes Indiz für den Verstoß gegen das Koppelungsverbot. So kann man wohl grundsätzlich davon ausgehen, dass ein Verstoß vorliegt, wenn erst ein Planungsvertrag geschlossen wird und erst im Anschluss der notarielle Kaufvertrag beurkundet wird (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 24. Juli 1975 – 20 U 2/75).

Überbau

Bei Vermessungsfehlern, Ausführungsfehlern oder wenn sich die Beteiligten vor der Bauausführung gar keine Gedanken zum Grenzverlauf machen, kann ein Überbau entstehen. Die betroffenen Nachbarn zeigen sich in solchen Fällen selten erfreut. Das führt teilweise zu erheblichen Schwierigkeiten, da etwa beim rechtzeitigen Nachbarwiderspruch in einzelnen Fällen die ganz oder teilweise erstellten Gebäude(teile) abgerissen / verschoben werden müssen, was wiederum umfangreiche Streitigkeiten zwischen den am Bau Beteiligten verursachen kann. Wie werden die entstehenden Konflikte zwischen den Bauherren und den Nachbarn vom Gesetzgeber und den Gerichten gelöst?

I. Definition

Ein Überbau liegt vor, wenn ein einheitliches Gebäude bei seiner Errichtung auf zwei Grundstücken hergestellt wird, also in den Boden (z.B. Keller) oder Luftraum (z.B. Balkon) des Nachbargrundstücks ragt (Brückner in: MüKo, BGB, § 912 BGB Rn. 10). Die Überbau-Regelungen gelten (analog) auch für Gebäude, die sich etwa wegen der Altersschwäche über die Grenze neigen (Rösch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, BGB, 9. Aufl. 2020, § 912, Rn. 7).

II. Voraussetzungen der Duldung

Beim Vorliegen entsprechender Voraussetzungen muss der betroffenen Nachbar den Überbau nach § 912 BGB dulden, kann hierfür jedoch eine Entschädigung verlangen, §§ 913 f. BGB.

912 BGB schränkt die Eigentumsrechte des Nachbarn ein, der ohne diese Norm bzw. außerhalb des Geltungsbereichs dieser Norm nach den §§ 946, 93, 94 I BGB auch das Eigentum am überbauten Gebäudeteil erwerben würde bzw. gemäß § 1004 I 1 BGB uneingeschränkt die Beseitigung des Überbaus verlangen könnte.

Die Duldungsvoraussetzungen sind:

1. Eigentümer

Der Überbau muss vom Eigentümer verursacht worden sein. Die Duldungspflicht des Nachbarn besteht auch dann, wenn der Eigentümer dem vom Nichteigentümer hergestellten Überbau zustimmt oder wenn der Nichteigentümer zum Eigentümer wird (BGHZ 15, 216).

2. Gebäude

Ausweislich des Wortlauts des § 912 BGB fallen nur Gebäude in den Anwendungsbereich, also nicht etwa Tore, Denkmäler (Rösch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, BGB, 9. Aufl. 2020, § 912, Rn. 2) etc.

3. Weder Vorsatz noch grobe Fahrlässigkeit

Im Zeitpunkt der Grenzüberschreitung darf sich der / die Überbauende höchstens mittlere Fahrlässigkeit vorwerfen lassen, andernfalls trifft den Nachbarn keine Duldungspflicht. Umstritten ist, ob das Verschulden des Architekturbüros und des Bauunternehmens zuzurechnen ist.

4. Fehlender sofortiger Widerspruch

Die Duldungspflicht setzt zudem voraus, dass der Nachbar dem Überbau nicht sofort widersprochen hat.

III. Rechtsfolgen: Duldung, Entschädigung

Liegen die aufgezählten Voraussetzungen vor, muss der Nachbar den vorhandenen Überbau (jedoch nicht die spätere Erweiterung, BGHZ 64, 273) dulden, kann allerdings eine Entschädigung gemäß §§ 913 und 914 BGB verlangen, s. auch § 915 BGB.

IV. Länderspezifische Besonderheiten

In Bayern ist in § 46a AGBGB geregelt, dass ein durch Wärmedämmung einer Grenzmauer / Kommunmauer entstehende Überbau auch dann zu dulden ist, wenn insbesondere eine vergleichbare Wärmedämmung auf andere Weise mit vertretbarem Aufwand nicht möglich ist und die Benutzung des Nachbargrundstücks höchstens geringfügig beeinträchtigt wird. Ähnliche Regelungen existieren auch in anderen Bundesländern (BGH, Urteil vom 12. November 2021 – V ZR 115/20)

V. Fazit

Nicht selten führen die Nachbarn kein friedliches Nebeneinander. Die Herstellung bzw. die Entdeckung eines Überbaus ist oft die Keimzelle für manchmal jahrelange Nachbarstreitigkeiten, weshalb die Suche nach einer möglichst einvernehmlichen Lösung für alle betroffenen Nachbarn ein wichtiges Ziel darstellen dürfte. Soweit die Fronten für eine solche Lösung zu verhärtet sind, ist die Durchsetzung der Rechte anhand der oben dargelegten Kriterien zu prüfen.

Dr. Alexander Seidenberg, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

Elias Wagner, Rechtsanwalt

Checkliste: Belastung des Wohnungseigentums und des Gesamtgrundstücks

– Belastung eines einzelnen Wohnungseigentums ist unproblematisch möglich

– Strittig: Belastung des Gesamtgrundstücks, nachdem es in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde (Bärmann/Pick, WEG Kommentar, § 1 VIII , Rn. 178)

Argument dafür: Belastung ist Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand als Ganzes, § 747 S. 2 BGB
Argument dagegen: Mit der Schaffung von Wohnungseigentum ist rechtliche Verselbstständigung verbunden, die neben der Gesamtheit aller Wohnungseigentumsrechte keinen weiteren Verfügungsgegenstand in Gestalt des Gesamtgrundstücks zulässt; äußerlicher Ausdruck dieser Verselbstständigung ist die Anlegung besonderer Grundbuchblätter nach § 7 WEG für jedes Wohnungseigentum.

– Praktische Umsetzung:

Belastung des Grundstücks „als Ganzes“ bedeutet die Belastung sämtlicher an dem Grundstück bestehenden Wohnungseigentumsrechte; als Verfügungsobjekt existiert das Grundstück rechtlich gar nicht mehr; es ist in den Wohnungseigentumsrechten aufgegangen
Gesamtbelastung der einzelnen Wohnungseigentumsrechte nötig; unerheblich, ob es sich um Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten handelt
Die Belastung ist in einzelnen Wohnungsgrundbüchern einzutragen; erst durch Aufhebung des Wohnungseigentums oder durch eine Grundstücksteilung kann das Grundstück oder eine Teilfläche wieder zum Gegenstand des Rechtsverkehrs werden.

(Keine) Bindung an ein Angebot

Im streitgegenständlichen vorformulierten Bauträger-Vertrag steht, dass der Bauträger innerhalb eines Monats nach Eingang des vom Bauherrn unterschriebenen Vertrags die Annahme erklären könne; erst dadurch komme der Vertrag zustande. Das Gericht hielt diese Klausel für unwirksam (§ 308 Nr. 1 BGB), da der Fristbeginn (also der Zugang des Vertrags beim Bauträger) von Ereignissen außerhalb der Kenntnissphäre des Bauherren abhänge.

Weil die im Vertrag genannte Frist nach Ansicht des Gerichts unwirksam war, musste nach objektiven Maßstäben eine Annahmefrist bestimmt werden. Das Gericht ging davon aus, dass die Angebotsannahme innerhalb von maximal vier Wochen zu erfolgen hatte. Im streitgegenständlichen Fall hat der Bauträger diese Frist verpasst, weshalb kein Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Bauherren zustande kam.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.07.2013-23 U 91/13