Archiv der Kategorie: Immobilienrecht

Checkliste: Belastung des Wohnungseigentums und des Gesamtgrundstücks

– Belastung eines einzelnen Wohnungseigentums ist unproblematisch möglich

– Strittig: Belastung des Gesamtgrundstücks, nachdem es in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde (Bärmann/Pick, WEG Kommentar, § 1 VIII , Rn. 178)

  • Argument dafür: Belastung ist Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand als Ganzes, § 747 S. 2 BGB
  • Argument dagegen: Mit der Schaffung von Wohnungseigentum ist rechtliche Verselbstständigung verbunden, die neben der Gesamtheit aller Wohnungseigentumsrechte keinen weiteren Verfügungsgegenstand in Gestalt des Gesamtgrundstücks zulässt; äußerlicher Ausdruck dieser Verselbstständigung ist die Anlegung besonderer Grundbuchblätter nach § 7 WEG für jedes Wohnungseigentum.

– Praktische Umsetzung:

  • Belastung des Grundstücks „als Ganzes“ bedeutet die Belastung sämtlicher an dem Grundstück bestehenden Wohnungseigentumsrechte; als Verfügungsobjekt existiert das Grundstück rechtlich gar nicht mehr; es ist in den Wohnungseigentumsrechten aufgegangen
  • Gesamtbelastung der einzelnen Wohnungseigentumsrechte nötig; unerheblich, ob es sich um Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten handelt
  • Die Belastung ist in einzelnen Wohnungsgrundbüchern einzutragen; erst durch Aufhebung des Wohnungseigentums oder durch eine Grundstücksteilung kann das Grundstück oder eine Teilfläche wieder zum Gegenstand des Rechtsverkehrs werden.

(Keine) Bindung an ein Angebot

Im streitgegenständlichen vorformulierten Bauträger-Vertrag steht, dass der Bauträger innerhalb eines Monats nach Eingang des vom Bauherrn unterschriebenen Vertrags die Annahme erklären könne; erst dadurch komme der Vertrag zustande. Das Gericht hielt diese Klausel für unwirksam (§ 308 Nr. 1 BGB), da der Fristbeginn (also der Zugang des Vertrags beim Bauträger) von Ereignissen außerhalb der Kenntnissphäre des Bauherren abhänge.

Weil die im Vertrag genannte Frist nach Ansicht des Gerichts unwirksam war, musste nach objektiven Maßstäben eine Annahmefrist bestimmt werden. Das Gericht ging davon aus, dass die Angebotsannahme innerhalb von maximal vier Wochen zu erfolgen hatte. Im streitgegenständlichen Fall hat der Bauträger diese Frist verpasst, weshalb kein Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Bauherren zustande kam.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.07.2013-23 U 91/13