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Nachfolgend finden Sie unsere Fachbeiträge:
Selbstvornahme nach einer Minderungserklärung
Stellt der Auftraggeber Mängel fest, kann er vom Auftragnehmer (in der Regel nach dem Ablauf einer angemessenen Frist für die Mangelbeseitigung) unter anderem Minderung oder Kostenvorschuss für die Ersatzvornahme (also Mangelbeseitigung durch Dritte) verlangen. Nun hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Kosten für die Ersatzvornahme auch nach einer Minderungserklärung verlangt werden können, der Auftraggeber seinen Anspruch also problemlos von der Minderung auf die Selbstvornahme umstellen kann. Der BGH hat sich zudem zur Frage geäußert, in welchem Fall unverhältnismäßig hohe Kosten ...
Rückforderung von Überzahlungen
Der Bundesgerichtshof (Urt. v. 11.07.2024 - VII ZR 127/23) hat sich mit der Frage der Überzahlung auseinandergesetzt und entschieden: Der Auftraggeber / Bauherr kann vom Auftragnehmer und vom Bürgen die Rückzahlung der Überzahlung verlangen. Dafür muss er – soweit für ihn zumutbar – darlegen, welche Vorauszahlungen und Abschlagszahlungen er geleistet hat, und weshalb er der Ansicht ist, dass diesen Zahlungen kein entsprechender endgültiger Vergütungsanspruch des Auftragnehmers gegenübersteht. Der Auftragnehmer muss sodann darlegen und beweisen, dass er die erhaltenen Zahlungen behalten ...
Gewährleistungsansprüche und doppelte Fristsetzung
Eine vor der Abnahme gesetzte Mangelbeseitigungsfrist kann ausreichen, um nach der Abnahme wegen derselben Mängel die Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. 1. Sachverhalt Das OLG Hamm (27.09.2022 – 24 U 57/21) hat sich mit der Frage befasst, ob die Fristsetzung für die Mangelbeseitigung vor der Abnahme ausreicht oder für die Entstehung des Anspruchs auf Vorschuss zur Mängelbeseitigung (§ 637 BGB) nach der Abnahme eine erneute Mangelbeseitigungsrist gesetzt werden muss. Nach der Fristsetzung zur Mangelbeseitigung erklärte der Auftraggeber im zugrundeliegenden Fall die ...
Ersatzvornahme vor der Abnahme?
Ist die Ersatzvornahme vor der Abnahme, also in der Erfüllungsphase, möglich oder erst nach der Abnahme, also in der Gewährleistungsphase? 1. Grundsatz Ob die Abnahme eine Voraussetzung der Geltendmachung von Mängelrechten ist, war nach der Schuldrechtmodernisierung lange Zeit umstritten. Anders als im Kaufrecht fehlt es an einer ausdrücklichen gesetzlichen Regelung, in welchem Zeitpunkt die Mangelhaftigkeit einer Sache zu bewerten ist und der Besteller diese bemängeln kann. Überwiegend wurde vertreten, dass es auf den Zeitpunkt des Gefahrübergangs ankommt (vgl. Grüneberg/Retzlaff, § ...
Schwarzbau trotz Baugenehmigung?
Weicht der Bauherr bei der Ausführung hinsichtlich der Identität des Bauvorhabens und seiner Wesensmerkmale so wesentlich von der Baugenehmigung ab, dass er nicht das genehmigte, sondern ein anderes Bauvorhaben, erstellt, erlischt die Baugenehmigung, ohne dass von ihr im Rechtssinn Gebrauch gemacht worden wäre (VGH München, Beschluss vom 13.05.2022 - 1 ZB 21.2603). 1. Einleitung Bei der Verwirklichung der Bauvorhaben kommen immer wieder kleinere und größere Abweichungen der baulichen Maßnahmen von der erteilten Baugenehmigung vor. Vor allem größere Abweichungen bergen erhebliche ...
Vertragsstrafe, Auslegung einer AGB-Klausel
Bei den allgemeinen Geschäftsbedingungen, also dem von einer Partei vorformulierten Vertrag (dem "Kleingedruckten"), gilt laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 05.05.2022 - VII ZR 176/20) im Zweifel die "verwenderfeindliche" Auslegung. Wenn die vom Auftraggeber vorgegebene Klausel die Vertragsstrafe für die Überschreitung des vereinbarten Ausführungszeitraums vorsieht und zwar in Höhe von "5 % der Abrechnungssumme", so ist darunter die Netto- und nicht die Bruttosumme zu verstehen, s. § 305c II BGB. Das ist die für den Auftraggeber und Verwender ...
Ansprüche des Nachbarn bei einer Abstandsflächenunterschreitung
BGH, Urteil vom 28.01.2022 - V ZR 99/21 Wird eine bauliche Anlage zu nah an der Grundstücksgrenze geplant, kann der Nachbar wegen der Unterschreitung der Abstandsflächen sowohl öffentlich-rechtliche Schritte gegen das Vorhaben einleiten als auch zivilrechtlich unmittelbar vom Bauherrn die Unterlassung und/oder Beseitigung verlangen. In der Rechtsprechung wird im letztgenannten Fall vom quasinegatorischen Beseitigungs- oder Unterlassungsanspruch des Nachbarn gegen den Bauherrn gesprochen. 1. Streitgegenstand In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hat der Nachbar beantragt, dem Bauherrn zu untersagen, in einem ...
Überbau
Bei Vermessungsfehlern, Ausführungsfehlern oder wenn sich die Beteiligten vor der Bauausführung gar keine Gedanken zum Grenzverlauf machen, kann ein Überbau entstehen. Die betroffenen Nachbarn zeigen sich in solchen Fällen selten erfreut. Das führt teilweise zu erheblichen Schwierigkeiten, da etwa beim rechtzeitigen Nachbarwiderspruch in einzelnen Fällen die ganz oder teilweise erstellten Gebäude(teile) abgerissen / verschoben werden müssen, was wiederum umfangreiche Streitigkeiten zwischen den am Bau Beteiligten verursachen kann. Wie werden die entstehenden Konflikte zwischen den Bauherren und den Nachbarn vom Gesetzgeber ...
Höhere Gewalt
Angefangen hat es mit einer kurzen kaum beachteten Meldung über eine namenlose Atemwegserkrankung, mittlerweile beherrscht Corona die Medien. Der Bau ist nach letzten Auswertungen derzeit weniger stark betroffen – das ifo-Institut spricht von einem bisher eher moderaten Geschäftsausfall - als manche anderen Branchen, doch auch um die Bauvorhaben hat Covid-19 keinen Bogen gemacht. Das fängt mit den zeitweise weniger stark besetzten Bauämtern und daraus resultierend vermutlich mit einer gewissen Verlangsamung bei der Erteilung von Baugenehmigungen und geht mit den von ...
Anzahlung für den Senkrechtlift ist nach Widerruf zurück zu gewähren
Die fehlende Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass das Bauunternehmen den vollständigen Werklohn zurückzahlen muss. Was ist passiert? Der Bauherr fordert vom Bauunternehmen den Vorschuss in Höhe von 12.435 Euro zurück. Diese Zahlung hat er nach der Bestellung eines Senkrechtlifts für sein Anwesen geleistet. Der Vertrag darüber kam wie folgt zustande: Ein Mitarbeiter der Baufirma hat dem Bauherrn telefonisch die Installation eines Senkrechtlifts an der Außenfassade angeboten. In der Folgezeit hat er den Bauherrn in seinem Wohnhaus besucht und mit ihm ...
Haftung für Schäden am Nachbargrundstück
Der Bauherr haftet verschuldensunabhängig, wenn der von ihm beauftragte Handwerker im Rahmen der Bauarbeiten das Nachbargebäude beschädigt. Was ist passiert? Der Bauherr lässt bauen, der von ihm beauftragte Handwerker verursacht enorme Schäden am Nachbargrundstück und erweist sich dann als zahlungsunfähig. Für den Nachbarn stellt sich in solchen Konstellationen die Frage, ob und wer für die Schäden haftet. Was sagt das Gericht? Die Antwort der Rechtsprechung lautet: der Bauherr schuldet dem Nachbarn einen Ausgleich nach den Grundsätzen der Störerhaftung in entsprechender ...
Bewertung durch Gegenseite
"Da ... ein Großteil der von Rechtsanwalt Dr. Seidenberg eingewandten Vorwürfe stichhaltig ist ..., sieht die Bauverwaltung keine rechtliche Möglichkeit, das Änderungsverfahren erfolgreich fortzuführen." Stadt B ...
Vergütung des Architekten bei Mangelbeseitigung?
Bei der Tätigkeit im Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung handelt es sich in der Regel nicht um eine besondere Leistung. Der Architekt kann deshalb für die Überwachung und Begleitung der Mängelbeseitigungsarbeiten in der Regel keine zusätzliche Vergütung verlangen. Etwas anderes könnte dann gelten, wenn die Leistungen des Architekten über die „normale“ Überwachung einer Mängelbeseitigung hinausgehen müssten, zum Beispiel weil eine erneute Ausschreibung und Vergabe notwendig werden, so OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2014 – 12 U 58/14 ...
Diebstahlsrisiko auf der Baustelle
Das Risiko des zufälligen Untergangs und der Beschädigung ist im Werkvertragsrecht gemäß § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB verteilt wie folgt: Vor der Abnahme wird das Risiko vom Auftragnehmer Nach der Abnahme wird es vom Auftraggeber getragen Werden die vom Auftragnehmer zu liefernden Materialien, Werkzeuge, Maschinen usw. vor der Abnahme gestohlen, muss sie der Auftragnehmer auf eigene Kosten erwerben. (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.12.2014 – 1 U 49/14) ...
Honoraranspruch des Architekten
Wenn der Architekt seine Honoraransprüche gerichtlich durchsetzen will, muss er folgende Tatsachen darlegen: Wirksamer Vertragsschluss liegt vor und Die erbrachten Leistungen gehören zum vereinbarten Leistungsumfang OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2014 – 22 U 104/14, BGH, Urteil vom 24.06.2005, VII ZR 259/02, NJW 2004,2588 ...
„immer… erreichbar“
„Sehr geehrter Herr Dr. Seidenberg, Gerne gebe ich Ihnen auch eine Rückmeldung zur Mandatsbearbeitung. Leider muss ich ein wenig ausholen… Als ich mich seinerzeit an Sie gewand hatte wollte ich eine eine sofortige Einschätzung der Rechtslage in meinem Fall. Daran ist ja nichts ungewöhlinches, wäre es nicht bereits nach 18:00 Uhr gewesen. Als ich dann in Ihrer Kanzlei anrief, bekam ich zu meinem erstaunen nicht nur Sie an Telefon, sondern wurde von Ihnen auch sofort umfassend (Erst-) beraten. Ich möchte ...
„…werden Sie gerne weiter empfehlen…“
„…Wir bedanken uns hiermit nochmals für Engagement und werden Sie gerne weiter empfehlen auch im Hinblick auf zukünflige Angelegenheiten werden wir gerne wieder auf Sie zukommen…“ I. Projektentwicklungs GmbH ...
„Wir sind sehr zufrieden…“
„Sie schreiben: „…es würde mich freuen, wenn Sie mir ein kurzes Feedback geben würden, ob Sie mit unseren Leistungen im Hinblick auf die Qualität, unsere Erreichbarkeit, Bearbeitungsgeschwindigkeit etc. zufrieden sind.“ Ja, wir sind sehr zufrieden (mit allem) und freuen uns, dass Sie uns rechtlich vertreten.“ A.W ...
Checkliste: Belastung des Wohnungseigentums und des Gesamtgrundstücks
- Belastung eines einzelnen Wohnungseigentums ist unproblematisch möglich - Strittig: Belastung des Gesamtgrundstücks, nachdem es in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde (Bärmann/Pick, WEG Kommentar, § 1 VIII , Rn. 178) Argument dafür: Belastung ist Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand als Ganzes, § 747 S. 2 BGB Argument dagegen: Mit der Schaffung von Wohnungseigentum ist rechtliche Verselbstständigung verbunden, die neben der Gesamtheit aller Wohnungseigentumsrechte keinen weiteren Verfügungsgegenstand in Gestalt des Gesamtgrundstücks zulässt; äußerlicher Ausdruck dieser Verselbstständigung ist die Anlegung besonderer Grundbuchblätter nach § ...
Interview bei „quer“- Bauen im Außenbereich
Rechtsanwalt Dr. iur. Seidenberg gab als Baurechtsexperte ein Interview in der gestrigen Ausgabe der Sendung quer im Bayerischen Fernsehen. Worum es ging: Nach dem Erwerb eines Grundstücks im Außenbereich strebt der neue Eigentümer den Abriss des existierenden Gebäudes und den Bau eines neuen Wohngebäudes an ...
Gebietsprägungserhaltungsanspruch
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 02.02.2012 - Az. 4 C 14/10), ist zwischen dem allgemeinen Gebietserhaltungsanspruch und dem Gebot der Rücksichtnahme eine weitere Ebene zu prüfen, sog. Gebietsprägungserhaltungsanspruch (vgl. Wortprägung durch Decker, JA 2007, S. 2). Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob für ein Krematorium mit Abschiedsraum eine Baugenehmigung aufgrund § 31 I BauGB i.V.m. § 8 III Nr. 2 BauNVO erteilt werden kann. Das Bundesverwaltungsgericht entschied, dass die Zulässigkeit eines bestimmten Vorhabens innerhalb eines Baugebiets ...
(Keine) Bindung an ein Angebot
Im streitgegenständlichen vorformulierten Bauträger-Vertrag steht, dass der Bauträger innerhalb eines Monats nach Eingang des vom Bauherrn unterschriebenen Vertrags die Annahme erklären könne; erst dadurch komme der Vertrag zustande. Das Gericht hielt diese Klausel für unwirksam (§ 308 Nr. 1 BGB), da der Fristbeginn (also der Zugang des Vertrags beim Bauträger) von Ereignissen außerhalb der Kenntnissphäre des Bauherren abhänge. Weil die im Vertrag genannte Frist nach Ansicht des Gerichts unwirksam war, musste nach objektiven Maßstäben eine Annahmefrist bestimmt werden. Das Gericht ...
Grundsatzentscheidung des BGH zu Mischkalkulationen noch aktuell?
Der Bundesgerichtshof hat in seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2004 ausgeführt, dass bei einer öffentlichen Ausschreibung ein Angebot, welches Mischkalkulationen enthalte, zwingend ausgeschlossen werden müsse. Gilt das auch heute noch uneingeschränkt? Mischkalkulationen sind eine in allen Wirtschaftszweigen übliche Technik, die geringe Gewinnspanne bei einem Teil der Leistungen durch höhere Gewinnspannen bei einem anderen Teil der Leistungen auszugleichen (Seidenberg, Mischkalkulationen im Bauvergaberecht, Hamburg 2011, S. 14). Dementsprechend kamen auch in Angeboten im Rahmen der Vergabeverfahren Mischkalkulationen vor. Insbesondere haben die Bieter ...