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Anzahlung für den Senkrechtlift ist nach Widerruf zurück zu gewähren

Was ist passiert?

Der Bauherr fordert vom Bauunternehmen den Vorschuss in Höhe von 12.435 Euro zurück. Diese Zahlung hat er nach der Bestellung eines Senkrechtlifts für sein Anwesen geleistet. Der Vertrag darüber kam wie folgt zustande: Ein Mitarbeiter der Baufirma hat dem Bauherrn telefonisch die Installation eines Senkrechtlifts an der Außenfassade angeboten. In der Folgezeit hat er den Bauherrn in seinem Wohnhaus besucht und mit ihm einen Vertrag darüber geschlossen, das Auftragsvolumen belief sich insgesamt auf 40.600 Euro, davon war nach Übersendung der Planungsunterlagen zunächst der oben genannte Vorschuss zu leisten. Ca. vier Monate später hat der Bauherr widerrufen und den Vorschuss zurückverlangt.

Was sagt das Gericht?

Die Anzahlung muss das Bauunternehmen an den Bauherrn zurückzahlen (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB). Denn die hierfür notwenige Voraussetzungen sind erfüllt:

  • Es handelt sich um einen Verbrauchervertrag; der Bauherr ist ein Verbraucher, die Auftragnehmerin ist ein Unternehmer, der sich zu einer entgeltlichen Leistung verpflichtet hat.
  • Der Vertrag ist außerhalb der Geschäftsräume der Baufirma geschlossen worden (§ 312 g BGB). Er kam beim Bauherrn zu Hause zustande.
  • Bei Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind, ist zwar das Widerrufsrecht ausgeschlossen (312g Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dem Wortlaut nach geht es in dieser Norm jedoch nach Ansicht des Gerichts nur um bewegliche Sachen. Der Einbau eines Senkrechtlifts fällt nicht darunter.
  • Der Bauherr hat die Widerrufsfrist eingehalten. Sie beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß belehrt wird, sonst 12 Monate und 14 Tage (§ 355 Abs. 2 S. 2, 356 Abs. 3 S.2 BGB), sodass der Widerruf nach ca. vier Monaten möglich war.

Aufgrund des rechtswirksamen Widerrufs des Vertrags war der Vorschuss vollständig zurück zu gewähren. Dem Bauunternehmen steht kein Wertersatzanspruch für bis zum Widerruf erbrachte Leistungen, weil er den Bauherrn nicht über das Widerrufsrecht informiert hat (§ 357 Abs. 8 S. 2 BGB).

Was ist zu beachten?

Dass bei Bauverträgen mit einem Verbraucher ein Widerruf möglich ist (z.B. nach § 650 i Abs. 1 BGB oder 312 g Abs. 1 BGB), ist in der Baubranche noch teileweise unbekannt. Das Fehlen einer Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass das Bauunternehmen Leistungen erbringt, die hierfür geleisteten Zahlung aber vollständig zurückgewähren muss.

BGH, Urteil vom 30.8.2018 – VII ZR 243/17, NJW 2018, 3380
§ 312 g BGB, § 355 BGB, § 356 BGB

Haftung für Schäden am Nachbargrundstück

Was ist passiert?

Der Bauherr lässt bauen, der von ihm beauftragte Handwerker verursacht enorme Schäden am Nachbargrundstück und erweist sich dann als zahlungsunfähig. Für den Nachbarn stellt sich in solchen Konstellationen die Frage, ob und wer für die Schäden haftet.

Was sagt das Gericht?

Die Antwort der Rechtsprechung lautet: der Bauherr schuldet dem Nachbarn einen Ausgleich nach den Grundsätzen der Störerhaftung in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16) setzt der Ausgleichsanspruch folgendes voraus:

  • Der Nachbar hat keine Möglichkeit das Übergreifen des Schadens auf sein Grundstück durch Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen etc. nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB zu verhindern.
  • Die Beschädigungen am Nachbargrundstück sind nicht so geringfügig, dass der Nachbar sie ohne Entschädigung hinnehmen muss.
  • Der Bauherr ist Störer im Sinne des § 1004 BGB, d.h. die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks beruht wenigstens mittelbar auf seinem Willen. Ausreichend ist dabei laut BGH, dass er die Durchführung von Arbeiten beauftragt und dadurch eine Gefahrenquelle schafft.

Das Verschulden des Bauherren ist dabei keine Haftungsvoraussetzung. Verursacht der Handwerker einen Brand, der auf das Nachbargebäude übergreift, sieht der BGH die oben aufgelisteten Voraussetzungen als erfüllt an.

Was ist zu beachten?

Angesichts dieser Rechtsprechung ist es sowohl für den Bauherrn als auch für den Nachbarn sinnvoll, den Zustand des Nachbargrundstücks vor und nach dem Bau von einem Sachverständigen feststellen zu lassen, um den Streit über die Ursache eventueller Schäden möglichst zu vermeiden.

BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16

Vergütung des Architekten bei Mangelbeseitigung?

Bei der Tätigkeit im Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung handelt es sich in der Regel nicht um eine besondere Leistung. Der Architekt kann deshalb für die Überwachung und Begleitung der Mängelbeseitigungsarbeiten in der Regel keine zusätzliche Vergütung verlangen. Etwas anderes könnte dann gelten, wenn die Leistungen des Architekten über die „normale“ Überwachung einer Mängelbeseitigung hinausgehen müssten, zum Beispiel weil eine erneute Ausschreibung und Vergabe notwendig werden, so OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2014 – 12 U 58/14.

Diebstahlsrisiko auf der Baustelle

Das Risiko des zufälligen Untergangs und der Beschädigung ist im Werkvertragsrecht gemäß § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB verteilt wie folgt:

  • Vor der Abnahme wird das Risiko vom Auftragnehmer
  • Nach der Abnahme wird es vom Auftraggeber getragen

Werden die vom Auftragnehmer zu liefernden Materialien, Werkzeuge, Maschinen usw. vor der Abnahme gestohlen, muss sie der Auftragnehmer auf eigene Kosten erwerben.
(vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.12.2014 – 1 U 49/14)

Honoraranspruch des Architekten

Wenn der  Architekt seine Honoraransprüche gerichtlich durchsetzen will, muss er folgende Tatsachen darlegen:

  • Wirksamer Vertragsschluss liegt vor und
  • Die erbrachten Leistungen gehören zum vereinbarten Leistungsumfang

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2014 – 22 U 104/14, BGH, Urteil vom 24.06.2005, VII ZR 259/02, NJW 2004,2588

„immer… erreichbar“

„Sehr geehrter Herr Dr. Seidenberg,

Gerne gebe ich Ihnen auch eine Rückmeldung zur Mandatsbearbeitung.

Leider muss ich ein wenig ausholen…

Als ich mich seinerzeit an Sie gewand hatte wollte ich eine eine sofortige Einschätzung der Rechtslage in meinem Fall. Daran ist ja nichts ungewöhlinches, wäre es nicht bereits nach 18:00 Uhr gewesen. Als ich dann in Ihrer Kanzlei anrief, bekam ich zu meinem erstaunen nicht nur Sie an Telefon, sondern wurde von Ihnen auch sofort umfassend (Erst-) beraten. Ich möchte das besonders erwähnen, da Sie mich bereits beraten haben BEVOR Sie das Mandat bekommen hatten. Ihre Beratung war zudem auch für einen Laien wie mich absolut verständlich, da auch alle Fachbegriffe durch Sie entsprechend erklärt worden sind.

Und egal ob ich Ihnen um 21:00 Uhr oder um 8:00 Uhr eine Anfrage per Mail gesendet habe. Die Antwort kam immer umgehend. Für mich als Mandanten waren Sie immer ansprech- und erreichbar.

Auch wenn ich hoffe Sie als Anwalt nicht mehr zu brauchen….Für mich steht fest. Wenn Anwalt, dann nur Dr. Seidenberg!

In diesem Sinne nochmals ganz herzlichen Dank für Ihre geleistete Arbeit.

Viele Grüße“

J.L.

Rechtsanwalt Dr. Alexander Seidenberg, Architektenrecht, Baurecht, Immobilienrecht, Vergaberecht, München

„Wir sind sehr zufrieden…“

Rechtsanwalt Dr. Alexander Seidenberg, Architektenrecht, Baurecht, Immobilienrecht, Vergaberecht, München

„Sie schreiben: „…es würde mich freuen, wenn Sie mir ein kurzes Feedback geben würden, ob Sie mit unseren Leistungen im Hinblick auf die Qualität, unsere Erreichbarkeit, Bearbeitungsgeschwindigkeit etc. zufrieden sind.“

Ja, wir sind sehr zufrieden (mit allem) und freuen uns, dass Sie uns rechtlich vertreten.“

A.W.

Checkliste: Belastung des Wohnungseigentums und des Gesamtgrundstücks

– Belastung eines einzelnen Wohnungseigentums ist unproblematisch möglich

– Strittig: Belastung des Gesamtgrundstücks, nachdem es in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde (Bärmann/Pick, WEG Kommentar, § 1 VIII , Rn. 178)

  • Argument dafür: Belastung ist Verfügung über den gemeinschaftlichen Gegenstand als Ganzes, § 747 S. 2 BGB
  • Argument dagegen: Mit der Schaffung von Wohnungseigentum ist rechtliche Verselbstständigung verbunden, die neben der Gesamtheit aller Wohnungseigentumsrechte keinen weiteren Verfügungsgegenstand in Gestalt des Gesamtgrundstücks zulässt; äußerlicher Ausdruck dieser Verselbstständigung ist die Anlegung besonderer Grundbuchblätter nach § 7 WEG für jedes Wohnungseigentum.

– Praktische Umsetzung:

  • Belastung des Grundstücks „als Ganzes“ bedeutet die Belastung sämtlicher an dem Grundstück bestehenden Wohnungseigentumsrechte; als Verfügungsobjekt existiert das Grundstück rechtlich gar nicht mehr; es ist in den Wohnungseigentumsrechten aufgegangen
  • Gesamtbelastung der einzelnen Wohnungseigentumsrechte nötig; unerheblich, ob es sich um Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten handelt
  • Die Belastung ist in einzelnen Wohnungsgrundbüchern einzutragen; erst durch Aufhebung des Wohnungseigentums oder durch eine Grundstücksteilung kann das Grundstück oder eine Teilfläche wieder zum Gegenstand des Rechtsverkehrs werden.