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Höhere Gewalt

Angefangen hat es mit einer kurzen kaum beachteten Meldung über eine namenlose Atemwegserkrankung, mittlerweile beherrscht Corona die Medien. Der Bau ist nach letzten Auswertungen derzeit weniger stark betroffen – das ifo-Institut spricht von einem bisher eher moderaten Geschäftsausfall – als manche anderen Branchen, doch auch um die Bauvorhaben hat Covid-19 keinen Bogen gemacht. Das fängt mit den zeitweise weniger stark besetzten Bauämtern und daraus resultierend vermutlich mit einer gewissen Verlangsamung bei der Erteilung von Baugenehmigungen und geht mit den von den Bauunternehmen versandten Mitteilungen weiter, dass coronabedingt mit deutlichen Verzögerungen am Bau zu rechnen sei. Die Auftragnehmer verweisen dabei oft auf höhere Gewalt. Zu Recht?

1. Was ist höhere Gewalt

Verzögerungen können einen Grund für eine außerordentliche Kündigung liefern (s. § 5 Abs. 4 i.V.m § 8 Abs. 3 VOB/B) und zu Ersatzansprüchen des Auftraggebers führen (§§ 286; §§ 280, 281 BGB). Das gilt jedoch nicht, wenn die zur Verzögerung führenden Umstände vom Auftragnehmer nicht zu vertreten sind.  Ersatzansprüche des Auftraggebers können im Fall der höheren Gewalt („Force Majeur“) wegfallen. Umgekehrt wird für den Fall der höheren Gewalt sogar der Entschädigungsanspruch des Bauunternehmers diskutiert (und in derzeitiger Situation verneint), wenn infolge behördlicher Anordnungen der Bau behindert wird (Schwenker, jurisPR-PrivBauR 5/2020, 1, Weber, AnwZert BauR 8/2020, 1).

Höhere Gewalt liegt bei unvorhersehbaren und unbeherrschbaren, von außen kommenden Ereignissen vor, die keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisen und auch durch äußerste Sorgfalt nicht verhütet bzw. abgewendet werden können (BGHZ 100, 157; BGHZ 100, 185; BGH, Urt. v. 16.05.2017 – X ZR 142/15). Die Wortwahl des Bundesgerichthofs, „äußerste Sorgfalt“, spricht dafür, dass strenge Maßstäbe anzulegen sind. Der bloße Hinweis des Auftragnehmers auf die Corona-Krise reicht dementsprechend nicht aus.

2. Möglichkeit der Ersatzbeschaffung, vorausschauende Planung

Da die höhere Gewalt nur dann vorliegt, wenn die Auswirkungen durch äußerste Sorgfalt nicht abwendbar sind, ist selbst leichteste Fahrlässigkeit schädlich. Das Bauunternehmen muss alle Möglichkeiten ausschöpfen, um Engpässe wie Material- und/oder einen Arbeitskräftemangel auszugleichen. Der Auftragnehmer muss also – bis zur Grenze der Unzumutbarkeit – erhebliche wirtschaftliche Anstrengungen unternehmen, um den reibungslosen Fortgang sicherzustellen. Die Baumaterialien müssen notfalls bei anderen Lieferanten bezogen werden, ein Arbeitskräftemangel ist – wenn möglich – durch Beauftragung von Subunternehmen zu kompensieren usw. Engpässe, die bei vorausschauender Planung vermeidbar sind, stehen der Annahme der höheren Gewalt ebenfalls entgegen.

Es ist überlegenswert, ob insoweit die alten, vor der Krise zustande gekommenen, und die neuen Verträge unterschiedlich zu behandeln sind. Bei neueren Verträgen gelten wohl strengere Maßstäbe, was die Vorhersehbarkeit etwa eines neuen Ausbruchs angeht. Letztendlich wird es aber auch da auf den Einzelfall ankommen, z. B. falls sich die Situation wieder unerwartet stark verschlechtert.

Die abzuschließenden Verträge sollten eine Force-Majeure Klausel vorsehen, die die Folgen regelt, wenn die Pandemie die Durchführung des Vertrags beeinträchtigt.

3. Fazit

Das Baugewerbe hat eine wichtige Rolle bei der Stabilisierung der volkswirtschaftlichen Entwicklung, was Wohlergehen beider Seiten, des Auftraggebers und des Auftragnehmers, voraussetzt. Vor diesem Hintergrund wird ausgewogene Rechtsprechung, die die Grenzen der höheren Gewalt im Auge behält und dabei angemessen rechtliche Belange der Auftraggeber- und Auftragnehmerseite berücksichtigt, besonders wichtig sein.

Dr. Alexander Seidenberg, Tena Durdevic

Anzahlung für den Senkrechtlift ist nach Widerruf zurück zu gewähren

Die fehlende Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass das Bauunternehmen den vollständigen Werklohn zurückzahlen muss.

Was ist passiert?

Der Bauherr fordert vom Bauunternehmen den Vorschuss in Höhe von 12.435 Euro zurück. Diese Zahlung hat er nach der Bestellung eines Senkrechtlifts für sein Anwesen geleistet. Der Vertrag darüber kam wie folgt zustande: Ein Mitarbeiter der Baufirma hat dem Bauherrn telefonisch die Installation eines Senkrechtlifts an der Außenfassade angeboten. In der Folgezeit hat er den Bauherrn in seinem Wohnhaus besucht und mit ihm einen Vertrag darüber geschlossen, das Auftragsvolumen belief sich insgesamt auf 40.600 Euro, davon war nach Übersendung der Planungsunterlagen zunächst der oben genannte Vorschuss zu leisten. Ca. vier Monate später hat der Bauherr widerrufen und den Vorschuss zurückverlangt.

Was sagt das Gericht?

Die Anzahlung muss das Bauunternehmen an den Bauherrn zurückzahlen (§§ 355 Abs. 3 S. 1, 357 Abs. 1 BGB). Denn die hierfür notwenige Voraussetzungen sind erfüllt:

  • Es handelt sich um einen Verbrauchervertrag; der Bauherr ist ein Verbraucher, die Auftragnehmerin ist ein Unternehmer, der sich zu einer entgeltlichen Leistung verpflichtet hat.
  • Der Vertrag ist außerhalb der Geschäftsräume der Baufirma geschlossen worden (§ 312 g BGB). Er kam beim Bauherrn zu Hause zustande.
  • Bei Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind, ist zwar das Widerrufsrecht ausgeschlossen (312g Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dem Wortlaut nach geht es in dieser Norm jedoch nach Ansicht des Gerichts nur um bewegliche Sachen. Der Einbau eines Senkrechtlifts fällt nicht darunter.
  • Der Bauherr hat die Widerrufsfrist eingehalten. Sie beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss, wenn der Verbraucher ordnungsgemäß belehrt wird, sonst 12 Monate und 14 Tage (§ 355 Abs. 2 S. 2, 356 Abs. 3 S.2 BGB), sodass der Widerruf nach ca. vier Monaten möglich war.

Aufgrund des rechtswirksamen Widerrufs des Vertrags war der Vorschuss vollständig zurück zu gewähren. Dem Bauunternehmen steht kein Wertersatzanspruch für bis zum Widerruf erbrachte Leistungen, weil er den Bauherrn nicht über das Widerrufsrecht informiert hat (§ 357 Abs. 8 S. 2 BGB).

Was ist zu beachten?

Dass bei Bauverträgen mit einem Verbraucher ein Widerruf möglich ist (z.B. nach § 650 i Abs. 1 BGB oder 312 g Abs. 1 BGB), ist in der Baubranche noch teileweise unbekannt. Das Fehlen einer Widerrufsbelehrung kann dazu führen, dass das Bauunternehmen Leistungen erbringt, die hierfür geleisteten Zahlung aber vollständig zurückgewähren muss.

BGH, Urteil vom 30.8.2018 – VII ZR 243/17, NJW 2018, 3380
§ 312 g BGB, § 355 BGB, § 356 BGB

Haftung für Schäden am Nachbargrundstück

Der Bauherr haftet verschuldensunabhängig, wenn der von ihm beauftragte Handwerker im Rahmen der Bauarbeiten das Nachbargebäude beschädigt.

Was ist passiert?

Der Bauherr lässt bauen, der von ihm beauftragte Handwerker verursacht enorme Schäden am Nachbargrundstück und erweist sich dann als zahlungsunfähig. Für den Nachbarn stellt sich in solchen Konstellationen die Frage, ob und wer für die Schäden haftet.

Was sagt das Gericht?

Die Antwort der Rechtsprechung lautet: der Bauherr schuldet dem Nachbarn einen Ausgleich nach den Grundsätzen der Störerhaftung in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 S. 2 BGB . Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16) setzt der Ausgleichsanspruch folgendes voraus:

  • Der Nachbar hat keine Möglichkeit das Übergreifen des Schadens auf sein Grundstück durch Geltendmachung von Unterlassungsansprüchen etc. nach §§ 1004 Abs. 1, 862 Abs. 1 BGB zu verhindern.
  • Die Beschädigungen am Nachbargrundstück sind nicht so geringfügig, dass der Nachbar sie ohne Entschädigung hinnehmen muss.
  • Der Bauherr ist Störer im Sinne des § 1004 BGB, d.h. die Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks beruht wenigstens mittelbar auf seinem Willen. Ausreichend ist dabei laut BGH, dass er die Durchführung von Arbeiten beauftragt und dadurch eine Gefahrenquelle schafft.

Das Verschulden des Bauherren ist dabei keine Haftungsvoraussetzung. Verursacht der Handwerker einen Brand, der auf das Nachbargebäude übergreift, sieht der BGH die oben aufgelisteten Voraussetzungen als erfüllt an.

Was ist zu beachten?

Angesichts dieser Rechtsprechung ist es sowohl für den Bauherrn als auch für den Nachbarn sinnvoll, den Zustand des Nachbargrundstücks vor und nach dem Bau von einem Sachverständigen feststellen zu lassen, um den Streit über die Ursache eventueller Schäden möglichst zu vermeiden.

BGH, Urteil vom 9.2.2018 – V ZR 311/16

Vergütung des Architekten bei Mangelbeseitigung?

Bei der Tätigkeit im Zusammenhang mit der Mangelbeseitigung handelt es sich in der Regel nicht um eine besondere Leistung. Der Architekt kann deshalb für die Überwachung und Begleitung der Mängelbeseitigungsarbeiten in der Regel keine zusätzliche Vergütung verlangen. Etwas anderes könnte dann gelten, wenn die Leistungen des Architekten über die „normale“ Überwachung einer Mängelbeseitigung hinausgehen müssten, zum Beispiel weil eine erneute Ausschreibung und Vergabe notwendig werden, so OLG Hamm, Urteil vom 19.11.2014 – 12 U 58/14.

Diebstahlsrisiko auf der Baustelle

Das Risiko des zufälligen Untergangs und der Beschädigung ist im Werkvertragsrecht gemäß § 644 Abs. 1 Satz 1 BGB verteilt wie folgt:

  • Vor der Abnahme wird das Risiko vom Auftragnehmer
  • Nach der Abnahme wird es vom Auftraggeber getragen

Werden die vom Auftragnehmer zu liefernden Materialien, Werkzeuge, Maschinen usw. vor der Abnahme gestohlen, muss sie der Auftragnehmer auf eigene Kosten erwerben.
(vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 03.12.2014 – 1 U 49/14)

Honoraranspruch des Architekten

Wenn der  Architekt seine Honoraransprüche gerichtlich durchsetzen will, muss er folgende Tatsachen darlegen:

  • Wirksamer Vertragsschluss liegt vor und
  • Die erbrachten Leistungen gehören zum vereinbarten Leistungsumfang

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14.10.2014 – 22 U 104/14, BGH, Urteil vom 24.06.2005, VII ZR 259/02, NJW 2004,2588

„immer… erreichbar“

„Sehr geehrter Herr Dr. Seidenberg,

Gerne gebe ich Ihnen auch eine Rückmeldung zur Mandatsbearbeitung.

Leider muss ich ein wenig ausholen…

Als ich mich seinerzeit an Sie gewand hatte wollte ich eine eine sofortige Einschätzung der Rechtslage in meinem Fall. Daran ist ja nichts ungewöhlinches, wäre es nicht bereits nach 18:00 Uhr gewesen. Als ich dann in Ihrer Kanzlei anrief, bekam ich zu meinem erstaunen nicht nur Sie an Telefon, sondern wurde von Ihnen auch sofort umfassend (Erst-) beraten. Ich möchte das besonders erwähnen, da Sie mich bereits beraten haben BEVOR Sie das Mandat bekommen hatten. Ihre Beratung war zudem auch für einen Laien wie mich absolut verständlich, da auch alle Fachbegriffe durch Sie entsprechend erklärt worden sind.

Und egal ob ich Ihnen um 21:00 Uhr oder um 8:00 Uhr eine Anfrage per Mail gesendet habe. Die Antwort kam immer umgehend. Für mich als Mandanten waren Sie immer ansprech- und erreichbar.

Auch wenn ich hoffe Sie als Anwalt nicht mehr zu brauchen….Für mich steht fest. Wenn Anwalt, dann nur Dr. Seidenberg!

In diesem Sinne nochmals ganz herzlichen Dank für Ihre geleistete Arbeit.

Viele Grüße“

J.L.

Rechtsanwalt Dr. Alexander Seidenberg, Architektenrecht, Baurecht, Immobilienrecht, Vergaberecht, München

„Wir sind sehr zufrieden…“

Rechtsanwalt Dr. Alexander Seidenberg, Architektenrecht, Baurecht, Immobilienrecht, Vergaberecht, München

„Sie schreiben: „…es würde mich freuen, wenn Sie mir ein kurzes Feedback geben würden, ob Sie mit unseren Leistungen im Hinblick auf die Qualität, unsere Erreichbarkeit, Bearbeitungsgeschwindigkeit etc. zufrieden sind.“

Ja, wir sind sehr zufrieden (mit allem) und freuen uns, dass Sie uns rechtlich vertreten.“

A.W.