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Interview bei „quer“- Bauen im Außenbereich

Rechtsanwalt Dr. iur. Seidenberg gab als Baurechtsexperte ein Interview in der gestrigen Ausgabe der Sendung quer im Bayerischen Fernsehen.

Worum es ging: Nach dem Erwerb eines Grundstücks im Außenbereich strebt der neue Eigentümer den Abriss des existierenden Gebäudes und den Bau eines neuen Wohngebäudes an. Weiterlesen

Gebietsprägungserhaltungsanspruch

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. Urteil vom 02.02.2012 – Az. 4 C 14/10), ist zwischen dem allgemeinen Gebietserhaltungsanspruch und dem Gebot der Rücksichtnahme eine weitere Ebene zu prüfen, sog. Gebietsprägungserhaltungsanspruch (vgl. Wortprägung durch Decker, JA 2007, S. 2).

Gegenstand des Verfahrens war die Frage, ob für ein Krematorium mit Abschiedsraum eine Baugenehmigung aufgrund § 31 I BauGB i.V.m. § 8 III Nr. 2 BauNVO erteilt werden kann. Das Bundesverwaltungsgericht entschied, dass die Zulässigkeit eines bestimmten Vorhabens innerhalb eines Baugebiets der Baunutzungsverordnung sich nicht allein nach der Einordnung des Vorhabens in eine bestimmte Begriffskategorie (Nutzungs- oder Anlagenart), sondern auch nach der Zweckbestimmung des jeweiligen Baugebiets richtet (BVerwG, Urteil vom 02.02.2012, Az. 4 C 14/10,Rn. 16). Von maßgeblicher Bedeutung für die Frage, welche Vorhaben mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Baugebiets unverträglich sind, sind die Anforderungen des jeweiligen Vorhabens an ein Gebiet, die Auswirkungen des Vorhabens auf ein Gebiet und die Erfüllung des spezifischen Gebietsbedarfs (BVerwG, Urteil vom 02.02.2012, Az. 4 C 14/10,Rn. 17). Ein Krematorium mit Abschiedsraum vertrage sich demnach nicht mit der allgemeinen Zweckbestimmung eines Gewerbegebiets, das geprägt ist von werktätiger Geschäftigkeit (BVerwG, Urteil vom 02.02.2012 – Az. 4 C 14/10, Rn. 18).

Möchte ein Nachbar eine Baugenehmigung hinsichtlich der Art der Nutzung angreifen, so ergibt sich nach der genannten Rechtsprechung nun folgendes dreistufiges Prüfungsprogramm (Decker, JA 2007, S. 4):

  1. Zunächst ist eine Verletzung des allgemeinen Gebietserhaltungsanspruchs zu prüfen, sprich ob das Vorhaben weder allgemein noch ausnahmsweise mit den Festsetzungen des Bebauungsplans vereinbar ist.
  2. Ist der Gebietserhaltungsanspruch nicht berührt, so ist eine Verletzung des Gebietsprägungserhaltungsanspruchs zu prüfen. Sprich, ob das Vorhaben aufgrund atypischer Gegebenheiten generell nicht dem Erscheinungsbild des jeweiligen Gebietstypen entspricht.
  3. Ist der Gebietsprägungserhaltungsanspruch ebenfalls gewahrt, so ist das Rücksichtnahmegebot zu prüfen. Sprich, ob der Nachbar in unzumutbarer Weise beeinträchtigt ist.

(Keine) Bindung an ein Angebot

Im streitgegenständlichen vorformulierten Bauträger-Vertrag steht, dass der Bauträger innerhalb eines Monats nach Eingang des vom Bauherrn unterschriebenen Vertrags die Annahme erklären könne; erst dadurch komme der Vertrag zustande. Das Gericht hielt diese Klausel für unwirksam (§ 308 Nr. 1 BGB), da der Fristbeginn (also der Zugang des Vertrags beim Bauträger) von Ereignissen außerhalb der Kenntnissphäre des Bauherren abhänge.

Weil die im Vertrag genannte Frist nach Ansicht des Gerichts unwirksam war, musste nach objektiven Maßstäben eine Annahmefrist bestimmt werden. Das Gericht ging davon aus, dass die Angebotsannahme innerhalb von maximal vier Wochen zu erfolgen hatte. Im streitgegenständlichen Fall hat der Bauträger diese Frist verpasst, weshalb kein Vertrag zwischen dem Bauträger und dem Bauherren zustande kam.

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.07.2013-23 U 91/13

Grundsatzentscheidung des BGH zu Mischkalkulationen noch aktuell?

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Grundsatzentscheidung aus dem Jahr 2004 ausgeführt, dass bei einer öffentlichen Ausschreibung ein Angebot, welches Mischkalkulationen enthalte, zwingend ausgeschlossen werden müsse. Gilt das auch heute noch uneingeschränkt?

Mischkalkulationen sind eine in allen Wirtschaftszweigen übliche Technik, die geringe Gewinnspanne bei einem Teil der Leistungen durch höhere Gewinnspannen bei einem anderen Teil der Leistungen auszugleichen (Seidenberg,  Mischkalkulationen im Bauvergaberecht, Hamburg 2011, S. 14). Dementsprechend kamen auch in Angeboten im Rahmen der Vergabeverfahren Mischkalkulationen vor. Insbesondere haben die Bieter für diejenigen Leistungen, die am Anfang zu vergüten waren, höhere Einheitspreise angegeben, bei später zu vergütenden Positionen zum Ausgleich sehr niedrige Preise angegeben, um auf diese Weise einen konkurrenzfähigen Gesamtpreis zu erhalten.

Voraussetzung für eine Berücksichtigung eines Angebots ist laut der oben genannten BGH-Entscheidung u.a., dass das Angebot vollständig abgegeben wird, d.h. dass alle geforderten Erklärungen enthalten sind. Dazu gehören auch die in der Leistungsbeschreibung vorgesehenen Preise; sie müssen wie gefordert vollständig mit dem Betrag angegeben werden, der für die betreffende Leistung beansprucht wird. Bei einer Mischkalkulation werden die Preise für die einzelnen Leistungspositionen nicht vollständig und zutreffend angegeben. Ein Angebot, welches Mischkalkulationen enthält, ist daher nach dieser Rechtsprechung von der Wertung auszuschließen.

Das gilt allerdings nicht uneingeschränkt. So genügt ein Verdacht nicht aus, die Mischkalkulation muss feststehen, wenn das Angebot ausgeschlossen werden soll (Eschenbruch / Opitz / Röwekamp SektVO, München 2012, §26 Rn. 37). Selbst außergewöhnlich hohe oder niedrige Einheitspreise reichen für einen Angebotsausschluss nicht aus (Dieckmann / Scharf / Wagner-Cardenal, VOL/A, München 2013, §16, Rn. 37). Auch sind Mischkalkulationen zulässig, wenn sie z.B. aus technischen Gründen erfolgen müssen oder in den Vergabeunterlagen verlangt werden (Althaus / Heindl / Stolz / Heindl, Der öffentliche Bauauftrag, München 2011, Rn. 173.). Eine weitere Ausnahme stellt § 31 Abs. 2 Nr. 8 VSVgV dar, welcher für Beschaffungen in den Bereichen Verteidigung und Sicherheit gilt. Die Ausnahme des § 16 abs. Nr. 1 c 2. HS VOB/A greift dagegen in der Regel nicht, weil von einer Mischkalkulation nicht nur eine sondern mehrere Positionen betroffen sind (Seidenberg aaO, S. 50, Althaus / Heindl / Stolz / Heindl aaO).

Fazit: Die vom Bundesgerichtshof ausgearbeiteten Grundsätze gelten auch heute. Angebote, welche Mischkalkulationen enthalten, sind in der Regel auszuschließen; die Rechtsprechung und die Literatur befürworten allerdings einige Ausnahmen.

BGH, Beschluss vom 18.05.2004- X ZB 7/04